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一、權(quán)證知識(shí)：

　　1.什么是房產(chǎn)證，它有哪些作用;

　　購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)證即《房屋所有權(quán)證》，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書(shū)，其他部門(mén)和單位制作的類似證書(shū)均無(wú)效，不受國(guó)家法律保護(hù)。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。

　　房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面憑證。

　　買(mǎi)房后申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證，就像人出生要到派出所上戶口一樣，這既是國(guó)家規(guī)定，又是房屋行政管理需要。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”這就是說(shuō)，如果您在城市買(mǎi)了房，不去辦理房產(chǎn)證，您的房屋存在就不符合法律規(guī)定。

　　房屋有產(chǎn)權(quán)證才會(huì)受到國(guó)家法律保護(hù)

　　《民法通則》第71條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”個(gè)人向開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房或從個(gè)人手里買(mǎi)的二手房，這個(gè)過(guò)程，只是完成了平等的民事行為，如果不去申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證，那么這樣的房屋將不受國(guó)家法律保護(hù);只有經(jīng)過(guò)國(guó)家房屋交易部門(mén)，完成法律的鑒證程序，取得房屋所有權(quán)證，即產(chǎn)權(quán)證后，買(mǎi)房人才對(duì)所買(mǎi)房屋有了合法的所有權(quán)，才真正成為個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)，即房屋的合法主人。房屋所有權(quán)證是國(guó)家依法保護(hù)所有權(quán)的合法憑證，房屋有了產(chǎn)權(quán)證后，不僅可以長(zhǎng)期住下去，而且可以出租、轉(zhuǎn)讓、交換、贈(zèng)予、繼承和抵押，遇到建設(shè)拆遷時(shí)可以得到補(bǔ)償。如果沒(méi)有房產(chǎn)證，上述行為都屬于不合法的，當(dāng)個(gè)人房屋權(quán)益受到侵害時(shí)，也不能依法受到國(guó)家保護(hù)。

　　如果購(gòu)房者在入住后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其所購(gòu)的房屋所有權(quán)尚處在一種不確定的狀態(tài)，購(gòu)房者將不能取得如下權(quán)利：

　　1、不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、置換、繼承、出租等活動(dòng)，即使簽定相關(guān)合同也均為無(wú)效合同，不受法律保護(hù)。

　　2、在房屋被拆遷時(shí)無(wú)法按國(guó)家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償。

　　3、無(wú)法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，購(gòu)房者無(wú)法通過(guò)房屋抵押來(lái)獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任。

　　4、如因項(xiàng)目非法開(kāi)發(fā)而無(wú)法辦理房產(chǎn)證，則購(gòu)房者所購(gòu)房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　5、開(kāi)發(fā)商因債務(wù)糾紛被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，沒(méi)有辦理過(guò)戶的房地產(chǎn)仍屬于開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，可以被開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人依法強(qiáng)制執(zhí)行;

　　6、在土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)無(wú)法申請(qǐng)繼續(xù)使用該土地。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，不能辦理產(chǎn)權(quán)證的主要情況有：

　　1、利用集體所有土地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目

　　2、未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)或私自變更立項(xiàng)的項(xiàng)目

　　3、未取得規(guī)劃審批的項(xiàng)目

　　4、私自變更規(guī)劃的項(xiàng)目

　　5、私自改變土地用途的項(xiàng)目

　　6、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛

　　7、沒(méi)有銷售許可證又無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋

　　8、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋

　　9、土地或房屋未解除抵押的

　　10、開(kāi)發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的

　　11、土地、房屋被有關(guān)部門(mén)司法查封

近日，不斷有網(wǎng)友在億房網(wǎng)論壇發(fā)帖或打電話到編輯部，反映辦理房屋“兩證”難。許多網(wǎng)友因?yàn)椴涣私?amp;ldquo;兩證”辦理流程而白跑了許多路，往返在開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)局、銀行之間，叫苦不迭。

　　辦理房屋“兩證”到底難在哪?6月10日，億房網(wǎng)記者前往位于建設(shè)大道702號(hào)的武漢市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)、土地登記“一條龍”服務(wù)窗口(武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)三樓大廳)，拍攝房屋“兩證”辦理流程，探尋房屋“兩證”辦理關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)所在，供網(wǎng)友參考。

武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)位于建設(shè)大道與香港路交叉口附近

“一條龍”服務(wù)窗口就在這座大樓的三樓

　　到“一條龍”服務(wù)窗口辦理房屋“兩證”，需要準(zhǔn)備不少資料。去之前，您最好對(duì)照本文最后《附件2、材料清單》查看能夠提前準(zhǔn)備好的材料。做好準(zhǔn)備工作，您就可以前往辦證了。

　　一進(jìn)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)大樓，就能看見(jiàn)中介、評(píng)估機(jī)構(gòu)等設(shè)在這里的“小門(mén)面”。對(duì)于來(lái)辦證的網(wǎng)友來(lái)說(shuō)，可以忽略那些地方，直接找如圖所示的電梯。上、下電梯中間，有著“武漢市國(guó)土資源房產(chǎn)窗口為您服務(wù)”的標(biāo)語(yǔ)。從2007年12月10日起，該窗口就開(kāi)始對(duì)部分個(gè)人申請(qǐng)房產(chǎn)、土地登記、辦理《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》，實(shí)行“一個(gè)窗口受理、一次性收費(fèi)、一個(gè)窗口發(fā)證”的“一站式”服務(wù)。

　　億房網(wǎng)記者提醒，大廳受理范圍：武漢市房地產(chǎn)交易管理中心和市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的武漢市中心城區(qū)個(gè)人商品房、存量房房產(chǎn)、土地登記。具體為：1、個(gè)人商品房房產(chǎn)、土地登記(含經(jīng)濟(jì)適用房);2、個(gè)人購(gòu)私房(土地共用宗)房產(chǎn)、土地登記;3、房改房上市交易(出讓給個(gè)人)房產(chǎn)，土地登記。

　　進(jìn)了武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)大樓，從電梯上去就是辦證大廳

電梯口，就有“辦證流程”和指示牌

　　按照指示牌向右走，一眼可見(jiàn)“總服務(wù)臺(tái)”，這是辦理房屋“兩證”第一站。在這里，可向工作人員咨詢辦證相關(guān)事宜，也可以直接提交材料(見(jiàn)《附件2、材料清單》)進(jìn)行預(yù)審，這是所有辦證者必須經(jīng)過(guò)的第一關(guān)。整個(gè)整個(gè)辦證過(guò)程，您將需要六大步驟(如圖所示)完成。

　　辦證大廳里，到處都是這樣的座位。通過(guò)預(yù)審后，工作人員將會(huì)給您一個(gè)序號(hào)，這個(gè)時(shí)候不妨做下來(lái)休息一下。因?yàn)閾?jù)記者幾次探訪了解，每天這里辦證的人都絡(luò)繹不絕，拿到序號(hào)后大都需要等一段時(shí)間，長(zhǎng)短不等，那就看您的運(yùn)氣了。

大廳里經(jīng)常坐滿了人，拿著序號(hào)的也需要在這等待“叫號(hào)”

　　當(dāng)您聽(tīng)到“請(qǐng)××號(hào)到××窗口”的聲音時(shí)，就要到辦證的第二站：交易收件窗口。記住這個(gè)窗口，等一會(huì)兒您還要再來(lái)這里一次。在這里，工作人員受理您的請(qǐng)求，并通知您去“收費(fèi)”窗口繳費(fèi)。

辦證第二關(guān)：交易收件窗口受理并通知繳款。這里，要來(lái)兩次。

　　順著“交易收件”窗口往左，有一排“收費(fèi)”窗口，這是辦證的第三站。在這里，您將拿到繳款單，并前往大廳里的“交通銀行”窗口繳款。

　收費(fèi)窗口，這里是辦證的第三關(guān)。這里，也要來(lái)兩次。

繳款很方便，交通銀行在大廳里有一排窗口

　　在交通銀行繳款后，您要再回到剛才的“收費(fèi)”窗口領(lǐng)取繳款憑證。然后，持繳款憑證到剛才的“交易收件”窗口簽領(lǐng)《收件單》。到此，需要當(dāng)天辦理的手續(xù)全部辦完。

　　需要提醒的是，《收件單上》，將會(huì)注明您領(lǐng)取房屋“兩證”的時(shí)間。下一步，您可以在規(guī)定的時(shí)間，憑《收件單》同時(shí)領(lǐng)取“兩證”。

　　領(lǐng)取“兩證”還是在這個(gè)大廳，屆時(shí)直接到“發(fā)證”窗口領(lǐng)取便可以了。按照武漢市房產(chǎn)局“一條龍”服務(wù)窗口的承諾，如果商品房未抵押，6個(gè)有效工作日就可以辦理完畢;如果商品房已抵押，需要15個(gè)工作日。

　　記者手記：“兩證”辦理，難在材料準(zhǔn)備

　　有一個(gè)有意思的對(duì)比，億房網(wǎng)記者在現(xiàn)場(chǎng)拍照時(shí)，一度遇到“阻撓”：工作人員稱，大廳里不允許拍照。與此相反，前來(lái)辦證的市民則“頗受優(yōu)待”，如果材料準(zhǔn)備充分，幾乎一路綠燈。對(duì)比網(wǎng)友辦證難的情況，記者分析發(fā)現(xiàn)：“兩證”辦理，難在材料準(zhǔn)備階段。一旦按照要求把材料準(zhǔn)備齊全，辦證的程序其實(shí)很簡(jiǎn)單。

　　億房網(wǎng)記者提醒網(wǎng)友：

　　(1)屬于武漢市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)、土地登記“一條龍”服務(wù)窗口辦理范圍的購(gòu)房者，建議到“一條龍”窗口辦理;不屬于武漢市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)、土地登記“一條龍”服務(wù)窗口辦理范圍的購(gòu)房者(包括東西湖區(qū)在內(nèi)的各遠(yuǎn)城區(qū))，可在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局辦理房屋兩證。(2)前往“一條龍”服務(wù)窗口之前，對(duì)照億房網(wǎng)編制的“材料清單”向開(kāi)發(fā)商、銀行打電話咨詢，看哪些材料可以直接在那邊領(lǐng)取、填寫(xiě)和蓋章;在各區(qū)辦理的，盡量打電話到房產(chǎn)局先咨詢一下所需材料。(3)“材料清單”中只需要復(fù)印件的，最好也帶上原件;清單中只要原件的，最好也復(fù)印幾分拿在手上。(4)如果購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)選擇了自己辦理“兩證”，最好親自到大廳辦理，而不要委托親友。

　　為方便網(wǎng)友，億房網(wǎng)特制了一份“辦證七步走”(附件1)、“材料清單”(附件2)、“稅費(fèi)一覽表”(附件3)、“武漢市、區(qū)房產(chǎn)局電話”(附件4)的組合拳，供網(wǎng)友參考。

附件2、辦理房屋“兩證”材料清單

　　附件3、購(gòu)買(mǎi)新房稅費(fèi)一覽表

　　■繳交稅費(fèi)一：契稅(征收標(biāo)準(zhǔn)以購(gòu)房合同簽訂的時(shí)間為準(zhǔn))

　　①合同簽訂時(shí)間在1997年10月1日以前，契稅按照6%征收。

　　②合同簽訂時(shí)間在1997年10月1日——1999年7月31日間，契稅按照4%征收。

　?、酆贤炗啎r(shí)間在1999年8月1日&mdash;&mdash;2004年2月29日間，分兩種情況：別墅類或單價(jià)>4000元/平方米住房，契稅按4%征收;單價(jià)<4000元/平方米住房，契稅按2%征收。

　?、芎贤炗啎r(shí)間在2004年3月1日&mdash;&mdash;2008年1月31日間，分兩種情況：別墅類或單價(jià)>5500元/平方米會(huì)或總價(jià)&ge;70萬(wàn)元住房，契稅按4%征收;單價(jià)<5500元/平方米住房，契稅按2%征收。

　　⑤合同簽訂時(shí)間在2008年2月1日&mdash;&mdash;2008年10月31日間，契稅按4%征收。

　?、拮》亢贤炗?008年11月1日后，中心城區(qū)別墅類(含單體、聯(lián)體)契稅按4%征收;其中，武漢市普通住房標(biāo)準(zhǔn)為：(1)住房面積在140平方米(含140平方米)以下;(2)單價(jià)不超過(guò)7000元/平方米(含7000元/平方米)且總價(jià)不超過(guò)100萬(wàn)元(含100萬(wàn)元)。若個(gè)人住房滿足以上條件，其房屋契稅按1.5%征收。此外，個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房契約按1%征收。

　　■繳交稅費(fèi)二：住房維修基金。2008年11月1日前住宅維修基金按照2%標(biāo)準(zhǔn)交存，非住宅維修基金按照1%標(biāo)準(zhǔn)繳存；2008年11月1日起商品住房維修基金交存標(biāo)準(zhǔn)為：磚混結(jié)構(gòu)住宅49元/平方米，無(wú)電梯框架結(jié)構(gòu)住宅55元/平方米，有電梯14層(含14層)以下框架結(jié)構(gòu)住宅61元/平方米，有電梯15層(含)以上框架結(jié)構(gòu)住宅73元/平方米。