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貸款買(mǎi)房是中國(guó)老百姓?qǐng)A房夢(mèng)的最快捷徑。目前，我省個(gè)人住房貸款的還款方式有兩種，即每月本金加利息總額固定的等額本息法(簡(jiǎn)稱(chēng)等額法)和每月本金相同的等額本金法(簡(jiǎn)稱(chēng)等本法)。由于大部分借款人對(duì)銀行的計(jì)算方法不了解，常常不知道如何選擇適合自己的方法，甚至有人對(duì)銀行產(chǎn)生誤解，認(rèn)為選擇等額法后，一旦要提前還款，銀行提前收取的利息不能退還，借款人就吃虧了。其實(shí)，借款人無(wú)論選擇何種還款方式，銀行都遵循借貸的基本原則，即按實(shí)際發(fā)生的利息結(jié)算，絕不會(huì)提前收取未發(fā)生的利息。

　　等額本息還款這是目前最為普遍，

也是大部分銀行長(zhǎng)期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

　　舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)需要向銀行貸款20萬(wàn)元，還款年限為15年，按照目前大部分銀行的利率，選擇等額本息貸款，每個(gè)月大約還1707元。初始的兩三年，1707元中大約80%以上是歸還銀行的利息部分。采用這種還款方式，每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對(duì)簡(jiǎn)單。每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。尤其是收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，買(mǎi)房自住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大，可以選擇這種方式。但是，它也有缺陷，由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時(shí)間長(zhǎng)，還款總利息較等額本金還款法高。

　　等額本金還款所謂等額本金還款，又稱(chēng)利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。

　　舉例來(lái)說(shuō)，同樣是從銀行貸款20萬(wàn)元，還款年限15年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金1111元左右，首月利息為918元，總計(jì)首月償還銀行2200元，隨后，每個(gè)月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。使用等額本金還款，開(kāi)始時(shí)每月負(fù)擔(dān)比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達(dá)千元。但是，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕。這種方式很適合目前收入較高，但是已經(jīng)預(yù)計(jì)到將來(lái)收入會(huì)減少的人群。實(shí)際上，很多中年以上的人群，經(jīng)過(guò)一斷時(shí)間事業(yè)打拼，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，考慮到年紀(jì)漸長(zhǎng)，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進(jìn)行還款。

　　選擇哪一種，自己憑實(shí)力比較銀行的還款額計(jì)算表，我們可以發(fā)現(xiàn)，同樣的借款期限，等額本金法付出的總利息額要少于等額本息法，在開(kāi)始的幾年里，等本法要?dú)w還的本金總額大大高于等額法，按照借貸的原則，歸還本金的金額越多，當(dāng)然相應(yīng)的利息也就越少。選用等額法的借款人在提前還款時(shí)，剩余的本金較多，可能會(huì)覺(jué)得不合算，但其實(shí)提前還款可以節(jié)省今后的利息，以前發(fā)生的利息也沒(méi)有損失，當(dāng)然是合算的。

　　在相同的借款期限內(nèi)，采用等額法，借款人初期的還款壓力較小，但相應(yīng)來(lái)說(shuō)整個(gè)還款期內(nèi)支付的利息也較多；采用等本法，借款人初期的還款壓力較大，但相應(yīng)來(lái)說(shuō)整個(gè)還款期內(nèi)支付的利息就較少。銀行業(yè)內(nèi)人士一般建議現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)壓力較大的年輕人采用等額法，而現(xiàn)在收入較高的中年人采用等本法，有意提前還款的借款人使用等額本息還款方式則較為經(jīng)濟(jì)。而無(wú)論采用哪種還款方式，還必須注意還款期限的確定，因?yàn)檫€款期限過(guò)長(zhǎng)，雖然每月還款壓力較小，但如果是將每月多余的錢(qián)存入銀行，肯定是不合算的，因?yàn)?，存貸款的利率有差額，一邊欠著銀行的錢(qián)付貸款利息，一邊把余錢(qián)存在銀行獲取存款利息，明顯是虧本的買(mǎi)賣(mài)。所以，要少付利息關(guān)鍵不在于選擇何種還款方式，而在于確定合理的還款期限。