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四季度以來，不時傳來各地部分銀行房貸收緊的消息，市場專業(yè)人士也對此多有解讀。甚至有相關(guān)人士認(rèn)為這是房地產(chǎn)市場下行的信號，但我們認(rèn)為部分銀行暫停房貸只是銀行內(nèi)部調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)的結(jié)果，預(yù)計到明年初將有所好轉(zhuǎn)，且對當(dāng)前市場成交影響有限。由于四季度供應(yīng)量較大，疊加旺盛的需求，四季度房地產(chǎn)成交仍值得期待。更長遠(yuǎn)一點看，在通脹壓力逐步凸顯、按揭貸款利率逐步上移和供給逐步增加的作用下，預(yù)計2014年中國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出較為平穩(wěn)的軟著陸局面。

部分銀行房貸趨緊，年內(nèi)影響有限

自8月末以來，銀行房貸日益趨緊，北京、上海、廣州、深圳、武漢等城市部分銀行都暫停房貸，部分銀行雖未停貸，但也紛紛取消利率優(yōu)惠甚至上浮利率，而房貸的審批流程也出現(xiàn)了不同程度的延長。

銀行房貸收緊主要由兩方面造成，一是利率市場化推進(jìn)下信貸整體向收益更高的小微貸款傾斜。二是今年以來由于房地產(chǎn)市場成交持續(xù)維持在高位，1-8月部分銀行房貸投放過多（根據(jù)央行上?？偛繑?shù)據(jù)，今年1-8 月份上海個人住房貸款的累計增量已經(jīng)高達(dá)728 億元，是去年的4 倍以上），接下來開始做結(jié)構(gòu)調(diào)整，導(dǎo)致個別銀行分支機(jī)構(gòu)暫停房貸發(fā)放。信貸額度的收緊對重點城市的一二手房屋成交將產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。雖然房價的上漲壓力迫使地方政府采取控高端，放低端的方法干預(yù)市場的供應(yīng)，以及部分銀行收緊房貸會造成的需求延后釋放，但考慮到國家對首套置業(yè)的支持，我們認(rèn)為不可能出現(xiàn)大規(guī)模禁貸，而且當(dāng)前的認(rèn)購可以在明年年初獲得足夠的銀行額度轉(zhuǎn)化為簽約，我們依然看好四季度的市場表現(xiàn)。

此外，我們短期內(nèi)流動性將有所改善。雖然國慶節(jié)后資金面偏緊，但債券收益率普遍較節(jié)前持平，NDF市場人民幣遠(yuǎn)期匯率在盤整多時后近期進(jìn)一步升值，并創(chuàng)出本輪升值以來新高，這暗示著9月外匯占款將有所恢復(fù)，預(yù)計短期內(nèi)流動性會有所改善。

從根本上來說，資金成本的抬升對于家庭部門的需求雖然有影響，但不是唯一的因素，因為除了價格之外，還有首付比例、期限、預(yù)期收入等非價格因素帶來的影響，也就是說家庭部門的需求曲線對利率的彈性沒那么大，除非利率攀升累計至一定幅度和時間長度。

世聯(lián)重點監(jiān)測的30個大中城市9月商品房成交面積2041.61萬平米，環(huán)比上漲8.2%，環(huán)比上漲幅度較前幾個月有明顯的改善。其中一線城市成交面積438.13萬平米，環(huán)比大幅上漲24.2%；二線城市成交面積1192.14萬平米，環(huán)比上漲3.6%；三線城市成交面積417.33萬平米，環(huán)比上漲7.5%。9月的市場表現(xiàn)充分證明當(dāng)前銀行放貸收緊和按揭貸款利率的緩慢上行并未對市場成交造成多大的影響。

當(dāng)前購房者的信心也是樓市重要的支撐：8月以來世聯(lián)代理的樓盤來訪量大幅上升，今年“十一”期間更是創(chuàng)出近三年來的新高，這說明當(dāng)下需求仍舊旺盛。2013年3季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為58.2，較上季度提升1.5，創(chuàng)下近三年來新高。也是自今年年初“新國五條”政策頒布以來，世聯(lián)購房信心指數(shù)首次提升，一改今年前兩個季度穩(wěn)中有降的態(tài)勢。調(diào)查的結(jié)果還顯示，本季度房價上漲態(tài)勢并未對購房者的購房熱情造成很大的影響，具體表現(xiàn)在：（1）從購房者對未來成交量的預(yù)期來看，本季度有61.1%的購房者認(rèn)為未來成交量將繼續(xù)上升，較上季度增加3.4個百分點，創(chuàng)下2012年以來的新高；（2）從購房者對未來購房時機(jī)的判斷來看，本季度有28.6%的購房者表示未來半年適合購房，較上季度大幅增加6.0個百分點，而表示未來半年不適合購房或購房時機(jī)一般的置業(yè)者占比則有所下降；（3）從購房者擬置業(yè)時間來看，27.7%的購房者表示會在近三個月內(nèi)置業(yè)，較上季度大幅增加5.0個百分點。這些變化表明購房者在第四季度入市的可能性較此前明顯增加。

明年中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)出平穩(wěn)的軟著陸局面

首先，從本屆政府的施政方針可以看出一些新的思路，雖然執(zhí)行限購、限貸政策，但謹(jǐn)慎推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。此外，政府還會注重發(fā)揮市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，放松供給端的調(diào)控，適度調(diào)節(jié)需求端。上市房企再融資的放開、利率市場化、資產(chǎn)證券化以及其他的金融改革的逐步推進(jìn)，都意味著房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制漸行漸近。在可見的未來，政策可能會非常平穩(wěn)，預(yù)期也隨之穩(wěn)定，供應(yīng)和需求更加正常化，那么市場出現(xiàn)周期波動的幅度越來越小。

其次，市場的成交結(jié)構(gòu)變化也會促使周期波動幅度逐步收斂。世聯(lián)地產(chǎn)目前擁有超過四十家分公司，業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋全國主要成交區(qū)域，代理的樓盤超過900個，累計成交客戶已經(jīng)超過90萬，因此世聯(lián)的客戶數(shù)據(jù)能反映房地產(chǎn)市場的一些真實情況。數(shù)據(jù)顯示，2012年至今的市場回暖過程中，投資客占比從未超過15%，這說明當(dāng)下的成交主要以剛需客戶為主。受制于限購政策，投資客無法回歸房地產(chǎn)市場，這與2007年和2010年投資客踴躍的情形形成鮮明對比。這樣的成交結(jié)構(gòu)，使得市場擁有一定的內(nèi)生能力來對抗周期的波動。

其三，從整體溢價率的走勢和我們監(jiān)測的上市房企拿地/銷售金額的比值來看，雖然上市房企在今年以來拿地?zé)崆橛兴厣窍鄬ι弦惠唩碚f比較理性。事實上，從2010年調(diào)控至今，上市房企在加快周轉(zhuǎn)的同時保持土地購置的相對理性，這說明他們有意識地適度降低杠桿水平，良好的現(xiàn)金流狀態(tài)也使得其對抗財務(wù)風(fēng)險的能力正在穩(wěn)步提升，行業(yè)正在朝著更加健康的方向發(fā)展。

總的來說，由于通脹壓力的逐步凸顯，相信明年整體的利率上浮明顯，這將導(dǎo)致市場出現(xiàn)軟著陸的局面，上半年問題還不大，下半年估計要差一些，但整體的波動幅度將小于08年和11年。

（作者：世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師吳志輝 高級市場研究員唐惠龍）