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                • 官方部委定調(diào)2015樓市大局 已出臺(tái)幾大政策

                      針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),掀起市場(chǎng)走向的爭(zhēng)論。
                      對(duì)八部局委的2015年房地產(chǎn)走勢(shì)的言論如何看,對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大局會(huì)有什么影響?是否決定了房?jī)r(jià)走勢(shì)?房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎么走?房地產(chǎn)政策會(huì)如何調(diào)整?
                  根據(jù)對(duì)房?jī)r(jià)上漲規(guī)律的研究,決定房?jī)r(jià)的因素,短期看貨幣政策與供需關(guān)系及市場(chǎng)預(yù)期、房企資金。中期看土地供應(yīng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、需求變化、長(zhǎng)期看人口結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
                  在分析中央八大部局對(duì)房地產(chǎn)言論之前,首先說(shuō)下當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)八大特征:一是庫(kù)存高。二是去行政化。三是無(wú)調(diào)控化。四是呈大分化。五是結(jié)構(gòu)不平化。六是房企集中化。七是指標(biāo)下行化。八是去杠桿化。
                  其次是國(guó)家住建部正式出發(fā)全面化解樓市最大風(fēng)險(xiǎn),即高庫(kù)存,且集中于三四線城市,說(shuō)明一二線城市供小于求。
                  最后是銀行貸款利率并未全面下調(diào),有上升的趨勢(shì)。因此,房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、金融安全、地方財(cái)稅收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整最好的氣墊,一旦破滅,中國(guó)會(huì)爆發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融風(fēng)暴、債務(wù)破產(chǎn)的恐怖事情。
                  穩(wěn)住中國(guó)經(jīng)濟(jì),必須穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),這就是為什么中央各部局集中于去年12月底與 2015年1月紛紛出言“托市”,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,支持房地產(chǎn)的背后根本原因。

                一是國(guó)家住建部:
                   2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)運(yùn)行。
                  1)國(guó)家住建部:促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
                  2014 年12月19日,在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上,住建部部長(zhǎng)陳政高表示,2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況發(fā)生了一些變化,隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn),相當(dāng)數(shù)量的新市民的住房問(wèn)題還沒有解決,相當(dāng)數(shù)量的城市居民對(duì)改善住房條件還有新的期待。這就要求我們準(zhǔn)確把握市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題,注意地區(qū)間的差異, 跟蹤市場(chǎng)走勢(shì),積極應(yīng)對(duì),主動(dòng)作為,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
                  2)國(guó)家住建部:擬出臺(tái)收購(gòu)商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見。
                  2014年12月1日,針對(duì)地方政府收購(gòu)商品房具體操作問(wèn)題,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)擬出臺(tái)收購(gòu)商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見,具體對(duì)地方政府回購(gòu)或回租普通商品房分類做出具體要求。
                  3)國(guó)家住建部:棚改房源將不再局限于政府主導(dǎo)。
                  2015年1月,房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市,再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高在包頭舉行的全國(guó)棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上表示,隨著保障房建設(shè)的持 續(xù)推進(jìn)和棚改的不斷深入,棚改房源將不再局限于政府主導(dǎo)建設(shè),符合接受保障的家庭可以到市場(chǎng)上購(gòu)買,政府通過(guò)資金補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)保障。
                  4)國(guó)家住建部:支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租。
                  2015年1 月14日,住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》,提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、支持房企將其持有的房源向社會(huì)出租、積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)、從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房源等重大措施。
                  截至2014年12月底,全國(guó)商品房待售面積達(dá)到6.2億平方米的歷史新高; 硬幣的另一面則是,2015年保障房任務(wù)量為700萬(wàn)套,融資一如既往地困難。
                  住建部上述《意見》找到了一個(gè)解決辦法:允許各地政府回購(gòu)商品房作為公租房,幫助開發(fā)商去化,開發(fā)商也可以自行經(jīng)營(yíng)租賃,且可以將租賃房打包為REITs進(jìn)行融資。“各地可以通過(guò)購(gòu)買方式,把適合作為公租房或者經(jīng)過(guò)改造符合公租房條件的存量商品房,轉(zhuǎn)為公共租賃住房。”
                  上述《意見》與住建部2014年以來(lái)調(diào)控思路一脈相承:千方百計(jì)去庫(kù)存。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于,如何對(duì)此類物業(yè)進(jìn)行定價(jià)是一個(gè)難題。隨著物業(yè)價(jià)格的上升,如果政府高價(jià)收購(gòu),未來(lái)出租后租金回報(bào)率可能會(huì)變差。
                  《意見》提到的措施,不僅是促進(jìn)合理住房消費(fèi)和降低新房庫(kù)存的重大創(chuàng)新,也是完善房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制和優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)體系的重要環(huán)節(jié)。
                  預(yù)計(jì)在不久的將來(lái),將會(huì)看到新建住宅的另類快速去化、連接新房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的住房租賃中介機(jī)構(gòu),以及住宅產(chǎn)品租售并舉的盈利模式,甚至能看到房地產(chǎn)投資銀行的出現(xiàn)。要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng),無(wú)論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)租賃還是公共房屋租賃市場(chǎng),均需要配套的金融措施,即REITs。
                  上述《意見》指出,在大力推進(jìn)經(jīng)營(yíng)住房租賃機(jī)構(gòu)的同時(shí),探索建立支持經(jīng)營(yíng)住房租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展的融資渠道。事實(shí)上,公租房或保障房REITs早有機(jī)構(gòu)在做。2012年該機(jī)構(gòu)曾在上海某區(qū)打包了公租房資產(chǎn)做REITs,就在快成行的時(shí)候因?yàn)檎畵Q屆而暫停。住建部?jī)A向于首先進(jìn)行公租房REITs的實(shí)踐。
                  北上廣深的國(guó)資房企或城投公司,有可能成為REITs試點(diǎn)中的企業(yè)主力。這類企業(yè)大量承接了保障性住房和政策性住房的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)任務(wù),他們手中的政策性住房資產(chǎn),可以作為REITs的打包資產(chǎn);并且,試點(diǎn)企業(yè)還需要兼有國(guó)企、地產(chǎn)、金融等資源。
                  試點(diǎn)需要突破的一個(gè)環(huán)節(jié)是,需設(shè)立“特殊目的公司”(SPV)用于REITs公募以及掛牌交易。此前《公司法》尚不允許通過(guò)設(shè)立SPV發(fā)行REITs并上市。
                  對(duì)于試點(diǎn)單位來(lái)說(shuō),他們更多的還是希望推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的REITs進(jìn)程。國(guó)內(nèi)大型開發(fā)商大多都已積累了大量的持有物業(yè),如華潤(rùn)、保利、萬(wàn)科、中海等,其旗下持有物業(yè)均以數(shù)百萬(wàn)平方米計(jì);近兩年來(lái),這些開發(fā)商已將輕資產(chǎn)提上日程。
                  但是,無(wú)論是公租房REITs還是商業(yè)地產(chǎn)的REITs,目前推行的難度都不小。
                  盈利難題,前述《意見》稱,要積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。
                  通過(guò)發(fā)行REITs,可充分利用社會(huì)資金,進(jìn)入租賃市場(chǎng),多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。
                  積極鼓勵(lì)投資REITs產(chǎn)品。
                  各城市要積極開展REITs試點(diǎn),并逐步推開;但對(duì)于如何推進(jìn)支持,如何進(jìn)行優(yōu)惠和補(bǔ)貼,并未提及。而商業(yè)地產(chǎn)的REITs 同樣不容樂觀。
                  根據(jù)廣發(fā)證券的測(cè)算,當(dāng)前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)除了寫字樓的收益率略高于10年期國(guó)債收益外,其他商業(yè)物業(yè)的收益均低于10年期國(guó)債收益率,尚無(wú)法全面推行REITs,其中稅收優(yōu)惠缺失和法律制度不健全是兩大原因。
                  最大的障礙在于稅收體制。
                  在REITs 最為盛行的美國(guó),REITs無(wú)須繳納公司所得稅,REITs投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)也屬于免稅資產(chǎn)。在中國(guó)香港,根據(jù)香港證券及期貨條例第104條,REITs豁免繳納香港利得稅。
                  但國(guó)內(nèi)稅收體制對(duì)商業(yè)物業(yè)公司不利,導(dǎo)致中國(guó)商業(yè)物業(yè)租金回報(bào)率不足以支持發(fā)行REITs。盡管推行REITs困難重重,但國(guó)內(nèi)開發(fā)商在轉(zhuǎn)型壓力之下無(wú)不在思考如何“輕資產(chǎn)”。
                  其中動(dòng)手較早的是萬(wàn)科。早在2013年,萬(wàn)科便將北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)股權(quán)售予麥格理,萬(wàn)科負(fù)責(zé)操盤管理運(yùn)營(yíng),實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資本化。
                  2014年8月,萬(wàn)科公告稱,公司與凱雷投資集團(tuán)有限公司簽署戰(zhàn)略合作意向書,雙方擬成立資產(chǎn)平臺(tái)公司,用于收購(gòu)萬(wàn)科所擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)。根據(jù)公告,凱雷和萬(wàn)科分別持有資產(chǎn)平臺(tái)公司80%和20%的股權(quán)。預(yù)計(jì)資產(chǎn)平臺(tái)公司將長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè),未來(lái)將以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出。
                  2014年12月25日,針對(duì)旗下的社區(qū)商業(yè),萬(wàn)科聯(lián)手深圳東方藏山資產(chǎn)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱東方藏山)宣布進(jìn)行一項(xiàng)商業(yè)資產(chǎn)管理的合作,東方藏山將以收購(gòu)物業(yè)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)形式,收購(gòu)萬(wàn)科旗下涉及一二線城市共 計(jì)5個(gè)社區(qū)商業(yè)物業(yè)。
                  東方藏山表示,雙方聯(lián)手將要打造第一只中國(guó)社區(qū)商業(yè)REITs。
                  作為國(guó)內(nèi)持有物業(yè)的老大,萬(wàn)達(dá)亦不甘落后。2015年1月14日,萬(wàn)達(dá)商業(yè)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議,4家機(jī)構(gòu)擬投資 240億元人民幣,建設(shè)約20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
                  與此同時(shí),萬(wàn)達(dá)還在與多家海內(nèi)外大型投行、保險(xiǎn)公司和基金洽談,今年上半年將宣布更多類似的投資計(jì)劃。就在2014年底,由全經(jīng)聯(lián)等發(fā)起的中國(guó)REITs聯(lián)盟成立。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獲悉,聯(lián)合發(fā)起人中包括中信產(chǎn)業(yè)基金、中信證券、華潤(rùn)信托、金融街控股、北科建、易方達(dá)基金等眾多地產(chǎn)、金融機(jī)構(gòu)。
                  中國(guó)REITs聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王剛稱,REITs全球市值超過(guò)1.4萬(wàn)億美金。
                  但在中國(guó),長(zhǎng)期以來(lái),由于REITs這種合理金融工具的缺失,不僅推高了融資的成本,也造成了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)難以解決的死結(jié),中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老事業(yè)、公租房乃至城鎮(zhèn)化的發(fā)展,都遭到掣肘。
                  未來(lái)中國(guó)版REITs的推出還有很多基礎(chǔ)制度要去完善。
                  2015年我國(guó)新開工建設(shè)保障性安居工程任務(wù)目標(biāo)700萬(wàn)套,基本建成480萬(wàn)套。
                  對(duì)于完成方式,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示,可大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造的貨幣化安置,組織居民自主購(gòu)買,或者由政府購(gòu)買安置住房進(jìn)行安置。指導(dǎo)督促商品住房較多的城市,出臺(tái)支持措施,將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。與此同時(shí)推進(jìn)國(guó)開行的直接貸款與PPP市場(chǎng)化融資手段。
                  齊驥指出,各地安排公租房的建設(shè)任務(wù),必須自下而上,按需申報(bào),盡力而為,千萬(wàn)不要為了目標(biāo)任務(wù),不顧需要盲目加量。大力推進(jìn)通過(guò)長(zhǎng)期租賃購(gòu)買中小戶型商品房等方式籌集公租房房源,對(duì)縣城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更要按需定建,做好規(guī)劃,避免閑置。棚改實(shí)施多年,待改造的地塊多是商業(yè)開發(fā)價(jià)值小、資金平衡難的區(qū)域。
                  因此,資金籌措難、拆遷安置難的矛盾更加凸顯。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力較大的情況下,不少地方配套資金落實(shí)起來(lái)更加困難,在商品房項(xiàng)目中配建的棚改安置房項(xiàng)目開工及施工進(jìn)度都受到了不同程度的影響。林區(qū)、墾區(qū)、獨(dú)立國(guó)有工礦地區(qū)配套市政基礎(chǔ)設(shè)施歷史欠賬多,資金籌措壓力更大。
                  由于地方政府財(cái)政收入銳減,再建保障房資金壓力加大也是保障建設(shè)轉(zhuǎn)向的重要原因。利用現(xiàn)有房源做安置房,可以在有效解決未來(lái)總庫(kù)存的同時(shí)減少建設(shè)費(fèi)用,化解地方的財(cái)政負(fù)擔(dān)。
                  2015年1月20日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,數(shù)據(jù)顯示,2014年,商品房銷售面積120649萬(wàn)平方米,比上年下降7.6%。
                  2014年末,商品房待售面積62169萬(wàn)平方米,比11月末增加2374萬(wàn)平方米,比2013年末增加12874萬(wàn)平方米。其中,住宅待售面積比11月末增加1352萬(wàn)平方米,辦公樓待售面積增加202萬(wàn)平方米,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加361萬(wàn)平方米。另外,2014年全國(guó)商品房銷售額為76292億元,同比下降6.3%。
                  截止2014年末,全國(guó)商品房待售面積為6.22億平方米,比2013年末增加1.29億平方米。若按每套100平方米計(jì)算,全國(guó)待售商品房約有6百萬(wàn)套。
                  根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),2014年全年,全國(guó)商品房銷售面積12億平方米,按此計(jì)算,除去新開工面積,當(dāng)前的庫(kù)存量需要半年以上的時(shí)間來(lái)消化。
                  房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍然將面臨較大的庫(kù)存消化壓力。在庫(kù)存創(chuàng)新高的同時(shí),2014年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售增速顯著下降。
                  數(shù)據(jù)顯示,2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 95036億元,比上年名義增長(zhǎng)10.5%,比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。2014年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積72.65億平方米,比上年增長(zhǎng) 9.2%。2014年,商品房銷售面積12億平方米,比上年下降7.6%。
                  如同行紅旭的說(shuō)法,三四線城市的住宅庫(kù)存自2011年開始一直增長(zhǎng),至于四線城市更是如此。如此高的庫(kù)存壓力,使三四線城市的樓市活躍度降低、房?jī)r(jià)漲不動(dòng)或者下跌、開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越困難,甚至還引發(fā)了資金鏈斷裂,極端者還發(fā)生了類似邯鄲的民間借貸危機(jī)。
                  2011年以來(lái),隨著全國(guó)市場(chǎng)的區(qū)域分化加劇,政府關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的思路也在發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變。整個(gè)2014年,住建部都把去庫(kù)存作為重要目標(biāo)。所謂的“分類 指標(biāo)”“雙向調(diào)控”,其實(shí)重點(diǎn)在于放松高庫(kù)存城市的房地產(chǎn)調(diào)控,允許地方政府救市。從近期官方表態(tài)來(lái)看。
                  2015年1月20日,住建部部長(zhǎng)陳政高表示棚戶區(qū)改造中符合接受保障的家庭可以到市場(chǎng)上購(gòu)買,政府通過(guò)資金補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)保障。
                  房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市,再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。指導(dǎo)督促商品住房較多的城市,出臺(tái)支持措施,將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。
                  與此同時(shí)推進(jìn)國(guó)開行的直接貸款與PPP市場(chǎng)化融資手段。
                  近幾年,部分地方政府早已開始“自救”:減少甚至停建保障房、安置房,轉(zhuǎn)而由政府收購(gòu)商品房,作為保障房進(jìn)行分配;或者更多的對(duì)保障群體、拆遷戶進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼,讓他們拿著錢去買商品房。
                  中國(guó)有很多國(guó)家級(jí)政策,都是由地方先試點(diǎn)、積累經(jīng)驗(yàn),然后出臺(tái)全國(guó)政策。
                  正如上述經(jīng)驗(yàn),其實(shí)很多地方政府已經(jīng)在轉(zhuǎn)變住房保 障的方式,而發(fā)達(dá)國(guó)家一般也都經(jīng)歷過(guò)由政府主導(dǎo)建房分配給弱勢(shì)群體,轉(zhuǎn)變?yōu)榻o困難群體發(fā)放補(bǔ)貼,讓他們?nèi)ナ袌?chǎng)上購(gòu)房或租房。
                  2015年1月6日,住建部出臺(tái)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見》提出:支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租,并通過(guò)從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源,也可以轉(zhuǎn)成租賃 型的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。保障性住房要逐步從實(shí)物保障為主轉(zhuǎn)向建設(shè)和租賃補(bǔ)貼并重,“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”相結(jié)合。各省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要將本地 區(qū)落實(shí)本指導(dǎo)意見的情況于2015年6月30日前報(bào)我部。
                  筆者認(rèn)為:房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫與下行及經(jīng)濟(jì)不好時(shí),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展實(shí)質(zhì)上就是要保持2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,房地產(chǎn)政策放寬。
                  另外是應(yīng)對(duì)高庫(kù)存與地方政府無(wú)錢建保障性住房及穩(wěn)定樓市,地方政府購(gòu)買商品房轉(zhuǎn)變成保障性住房是最好的辦法。
                  指導(dǎo)意見根據(jù)具體分類,對(duì)地方政府回購(gòu)或回租普通商品房做出具體要求。其中涉及數(shù)量最多的棚改項(xiàng)目安置房可以以回購(gòu)方式補(bǔ)充,而公共租賃住房項(xiàng)目,可長(zhǎng)期集中租賃存量待售商品房。
                  “十二五”期間,3600萬(wàn)套保障房建設(shè)已接近尾聲,而大規(guī)模棚戶區(qū)改造才剛剛開始,地方面臨的建設(shè)任務(wù)較重,而與此同時(shí),現(xiàn)在一些城市商品房庫(kù)存較大,消化周期甚至高達(dá)5、6年。
                  因此,這類區(qū)域地方政府不必要再新建保障類住房用于安置,可采取回購(gòu)或回租成熟的存量商品房項(xiàng)目,不僅可有效降低配套投資壓力,實(shí)現(xiàn)低成本、高效率安置,也將進(jìn)一步減小地方房地產(chǎn)庫(kù)存壓力。指導(dǎo)意見出臺(tái)將使地方政府回購(gòu)商品房更具操作性,并加速推進(jìn)這一過(guò)程。
                  與此同時(shí),此舉打通市場(chǎng)庫(kù)存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求后,將有超過(guò)一千萬(wàn)棚改安置需求被釋放。
                  一面是低收入人群的住房需求,一面是地方日漸高企的房地產(chǎn)庫(kù)存壓力;一面是地方政府捉襟見肘的財(cái)政,一面是中小房企的資金回款需求。在各種矛盾交織中,“一箭多雕”的地方政府收購(gòu)商品房用作保障性住房政策有望落地。
                  因此,不用擔(dān)心三四線城市商品房供應(yīng)過(guò)剩與部分城市鬼城現(xiàn)象,一旦政策全面實(shí)施,三四線城市房 價(jià)將全面上漲。 二是國(guó)家財(cái)政部:
                政府購(gòu)買服務(wù)方式盤活存量房。
                  財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在的12月度全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議表示:2015年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策并適當(dāng)加大力度,保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間,創(chuàng)新機(jī)制推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),利用PPP模式或政府購(gòu)買服務(wù)方式盤活存量房,引導(dǎo)社會(huì)資本參與保障房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。
                  2014年12 月29日至30日,全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議的主要任務(wù)是:全面貫徹黨的十八大和十八屆二中、三中、四中全會(huì)及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神,總結(jié) 2014年財(cái)政工作,分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下的財(cái)政形勢(shì),部署2015年財(cái)政工作。
                  財(cái)政部黨組書記、部長(zhǎng)樓繼偉出席會(huì)議并講話。樓繼偉強(qiáng)調(diào),2015年財(cái)政工作要全面貫徹黨的十八大和十八屆二中、三中、四中全會(huì)及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神,按照黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署,堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào),堅(jiān)持以提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益為中心,主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài),深入推進(jìn)財(cái)稅體制改革,繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策并適當(dāng)加大力度,保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間,加快推動(dòng)轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu),強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控;盤活存量,用好增量,優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu),有保有壓,確保重點(diǎn)領(lǐng)域特別是民生支出;堅(jiān)持依法理財(cái),加強(qiáng)財(cái)政管理,提高財(cái)政資金使用效益,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。
                  推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。處理好城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的關(guān)系,支持健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制。
                  實(shí)施以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,以推進(jìn)“三個(gè)1億人”為切入點(diǎn),以新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)為抓手,加快形成新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。建立財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制,建立健全以居住證為載體的基本公共服務(wù)提供機(jī)制,保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口享有城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)。
                  拓寬資金渠道,地方發(fā)債資金要更多用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共租賃住房、棚戶區(qū)改造、土地儲(chǔ)備等領(lǐng)域。支持開展新型城鎮(zhèn)化建設(shè)試點(diǎn)。
                  加快轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式,支持提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力,完善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)激勵(lì)機(jī)制,繼續(xù)做好農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展相關(guān)試點(diǎn)工作,深入推進(jìn)扶貧開發(fā),進(jìn)一步深化農(nóng)村綜合改革等。
                  加快推進(jìn)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革,改革完善統(tǒng)賬結(jié)合的職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度,推進(jìn)城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度一體化建設(shè),推進(jìn)企業(yè)年金、職業(yè)年金、商業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展等。
                  支持深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革,推進(jìn)醫(yī)療醫(yī)保醫(yī)藥三醫(yī)聯(lián)動(dòng),研究建立穩(wěn)定可持續(xù)的籌資機(jī)制,全面開展城鄉(xiāng)居民大病保險(xiǎn),全面推開縣級(jí)公立醫(yī)院綜合改革。
                  完善社會(huì)救助制度體系,繼續(xù)增加城鄉(xiāng)低保、臨時(shí)救助等困難群眾基本生活補(bǔ)助資金等。創(chuàng)新機(jī)制推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),保障性住房要逐步從實(shí)物保障為主轉(zhuǎn)向建設(shè)和租賃補(bǔ)貼并舉,“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”相結(jié)合,利用PPP模式或政府購(gòu)買服務(wù)方式盤活存量房等。
                  推動(dòng)文化改革發(fā)展,構(gòu)建現(xiàn)代公共文化服務(wù)體系,支持加強(qiáng)文化遺產(chǎn)保護(hù),繼續(xù)支持加強(qiáng)重點(diǎn)媒體國(guó)際傳播能力建設(shè),繼續(xù)落實(shí)和完善支持深化文化體制改革的文化經(jīng)濟(jì)政策等。
                  筆者認(rèn)為:地方政府出錢保住房,針對(duì)存量房不是新建商品房,實(shí)質(zhì)上是實(shí)現(xiàn)住有所居與去庫(kù)存及解決地方庫(kù)存過(guò)高。 三是國(guó)土資源部:
                2015年新增建設(shè)用地將繼續(xù)調(diào)減。
                  2015年1月15日,國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上表示,我國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)將從增量擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向盤活存量與做優(yōu)增量并舉。嚴(yán) 控總量有保有壓,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。
                  2015年新增建設(shè)用地計(jì)劃在2014年調(diào)減30萬(wàn)畝基礎(chǔ)上,將繼續(xù)作適度調(diào)減。
                  同時(shí),加大盤活存量建設(shè)用地力度,用好土地整治、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)和工礦廢棄地復(fù)墾利用的政策。
                  各地要根據(jù)這一安排,做優(yōu)增量、盤活存量,為保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)提供用地保障。
                  在2014年的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上,姜大明就曾表示,中央要求東部三大城市群發(fā)展要以盤活土地存量為主,今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng),除生活用地,原則上不再安排人口500萬(wàn)以上特大城市新增建設(shè)用地。
                  姜大明說(shuō),2014年開展節(jié)約集約專項(xiàng)督查,清理出批而未供土地1300萬(wàn)畝和閑置土地100萬(wàn)畝。不過(guò),雖然全國(guó)新增建設(shè)用地總量上要進(jìn)行縮減,但并非一刀切,而是區(qū)別對(duì)待。
                  筆者認(rèn)為:中期看,大城市土地供應(yīng)與居住用地供應(yīng)趨于緊張不可避免,最后導(dǎo)致供不應(yīng)求,地價(jià)瘋狂上漲。減少了新建用地供應(yīng),意味著減少了未來(lái)商品房供應(yīng)。 
                四是國(guó)家發(fā)改委:
                房地產(chǎn)未現(xiàn)危機(jī),2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)。
                  2015年1月6日,國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)舉行,國(guó)家發(fā)改委副主任朱之鑫表示,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)危機(jī),房?jī)r(jià)適當(dāng)波動(dòng)是在擠出投機(jī)性需求,2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)。
                  朱之鑫表示,在整個(gè)投資的過(guò)程中,房地產(chǎn)的投資占了1/5,基礎(chǔ)設(shè)施的投資大概占到16%,制造業(yè)的投資占到了35%,在整個(gè)投資中,實(shí)際上70%左右是由這三部分構(gòu)成的。
                  朱之鑫說(shuō),房地產(chǎn)增速和以往相比是下降的,處于調(diào)整階段。但是,他并不認(rèn)同“出現(xiàn)危機(jī)”的說(shuō)法,目前的重點(diǎn)是滿足從生存性需求向改善性需求和舒適性需求轉(zhuǎn)變。
                  朱之鑫表示,當(dāng)然對(duì)投機(jī)性需求一直是采取了必要的抑制措施,總之還是要滿足廣大群眾的住房需求。
                  房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過(guò)程中都會(huì)有波動(dòng),也會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問(wèn)題,在這個(gè)過(guò)程中要準(zhǔn)確判斷它的走勢(shì),采取適當(dāng)?shù)拇胧7績(jī)r(jià)適當(dāng)波動(dòng)是正常狀態(tài),并不意味著,未來(lái)政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面將無(wú)所作為,朱之鑫特別提到,2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)加強(qiáng)保障房的建設(shè),支持首套自有房合理的住房需求。
                  朱之鑫還表示,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)危機(jī),房?jī)r(jià)適當(dāng)波動(dòng)是在擠出投機(jī)性需求,2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)。
                  剛過(guò)去的2014年,宏觀經(jīng)濟(jì)情況比預(yù)料的要困難。具體而言,在過(guò)去一年里,經(jīng)濟(jì)的下行壓力較大,結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛顯現(xiàn),企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難增多,一些風(fēng)險(xiǎn)也在顯現(xiàn),都超出了原來(lái)的預(yù)料。
                  過(guò)去一年的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)果比預(yù)想的好,面對(duì)著多重的困難和多方面的挑戰(zhàn),中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。投資、消費(fèi)、進(jìn)出口,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車加速換擋,消費(fèi)發(fā)揮著基礎(chǔ)性作用,而投資仍然具有著關(guān)鍵性作用。
                  而房地產(chǎn)的發(fā)展又對(duì)投資起到了重要拉動(dòng)作用,在整個(gè)投資中占比達(dá)1/5。盡管房地產(chǎn)增速和以往相比是下降的,處于調(diào)整階段,但朱之鑫并不認(rèn)同認(rèn)同“出現(xiàn)危機(jī)”的說(shuō)法。
                  目前的重點(diǎn)是滿足從生存性需求向改善性需求和舒適性需求轉(zhuǎn)變。房?jī)r(jià)適當(dāng)波動(dòng)是正常狀態(tài),并不意味著未來(lái)政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面將無(wú)所作為,2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)。
                  2015年國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境仍然錯(cuò)綜復(fù)雜。要主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài),保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間,把轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)放到更加重要位置,強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控,加強(qiáng)民生保障,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。
                  筆者認(rèn)為:房地產(chǎn)在投資中的比例依然高,是經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的火車頭之一,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)入改善與舒適性需求轉(zhuǎn)變。 五是國(guó)開行:
                力爭(zhēng)2015年發(fā)放棚改貸款4000億元以上。
                  2015年1月,國(guó)開行行長(zhǎng)鄭之杰在該行2015年度工作會(huì)議上表示,國(guó)開行2015年要優(yōu)化資源配置,支持重點(diǎn)領(lǐng)域薄弱環(huán)節(jié)建設(shè),力爭(zhēng)全年發(fā)放棚改貸款4000億元以上、鐵路貸款1000億元、重點(diǎn)水利建設(shè)工程項(xiàng)目貸款900億元;重大項(xiàng)目貸款要向國(guó)家重大工程建設(shè)傾斜,棚改貸款向中西部、東北地區(qū)及國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造傾斜;區(qū)域貸款要向“三大支撐帶”傾斜;小微貸款要向支持“三農(nóng)”、扶貧開發(fā)、養(yǎng)老服務(wù)、創(chuàng)業(yè)就業(yè)傾斜。要以“一帶一路”、基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通等領(lǐng)域?yàn)閼?zhàn)略重點(diǎn),加大項(xiàng)目開發(fā)與推動(dòng)力度等。
                  截至2014年底,國(guó)開行資產(chǎn)總額突破10萬(wàn)億元,全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)884億元,年末不良貸款率0.63%,連續(xù)39個(gè)季度保持在1%以內(nèi),資產(chǎn)質(zhì)量保持同業(yè)領(lǐng)先水平。
                  去年國(guó)開行發(fā)放棚改貸款4086億元,發(fā)行1013億元信貸資產(chǎn)支持證券,發(fā)放鐵路貸款1195億元、水利貸款814億元。
                  實(shí)際上,自從 2014年央行拔給國(guó)開行3年期1萬(wàn)億元的抵押補(bǔ)充貸款(PSL)后,國(guó)開行就變成了“二央行”,發(fā)揮著支持棚改房、保障房,向房地產(chǎn)輸出流動(dòng)性的“包工 頭”的重要作用。
                  筆者認(rèn)為:2014年完成4000億元以上棚改貸款發(fā)放是2013年的4倍,超過(guò)過(guò)去幾年累計(jì)發(fā)放棚改貸款的總規(guī)模。2015年4000億以上,并且進(jìn)一步完善貨幣安置和購(gòu)買存量商品房的制度要求。
                六是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:
                  房地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)已得到很好的化解。
                  2015年1月20日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局宣布,經(jīng)初步核算,2014年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為636463億元,按年增長(zhǎng)7.4%。而中國(guó)政府去年初制定的全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)為7.5%。去年GDP增速7.4%,創(chuàng)下24 年來(lái)新低。
                  2014年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元,比上年名義增長(zhǎng)10.5%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.9%),增速比1-11月份回落1.4個(gè) 百分點(diǎn),比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。
                  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)馬建堂答記者問(wèn):中國(guó)經(jīng)濟(jì)不僅要穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu),還要防風(fēng)險(xiǎn)。
                  關(guān)于風(fēng)險(xiǎn),不同的學(xué)者和機(jī)構(gòu)有不同的分析,比較有共識(shí)的至少是一段時(shí)間內(nèi)中國(guó)的風(fēng)險(xiǎn),一是房地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn),二是地方政府債務(wù)累積的風(fēng)險(xiǎn)。
                  2014年黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視這些風(fēng)險(xiǎn)的防范。
                  “穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)”是中國(guó)2014年經(jīng)濟(jì)工作的指導(dǎo)方針,而且在各部門、各地區(qū)的共同努力下,這兩個(gè)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)得到很好的化解。
                  比如房地產(chǎn),房地產(chǎn)去年從上半年開始起出現(xiàn)了一輪調(diào)整,銷量、價(jià)格下行。四季度以來(lái)的數(shù)據(jù)告訴我們,隨著一些行政性的限購(gòu)措施的放開,金融信貸政策的相應(yīng)調(diào)整,房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些積極的變化。
                  一是70個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格降幅在收窄,特別是12月份,一線城市的綜合環(huán)比房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)正。二是四季度,特別是去年 的12月份,房地產(chǎn)的銷售,無(wú)論是銷售面積和銷售金額降幅在收窄。
                  一線城市銷量的環(huán)比增長(zhǎng),去年就全國(guó)而論,12月份的銷售金額當(dāng)月是正增長(zhǎng)的,這是不是就可以說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)在某種程度的去行政化,今后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加健康。
                  筆者認(rèn)為:房地產(chǎn)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)累積風(fēng)險(xiǎn)總體已化,但是局部的風(fēng)險(xiǎn)仍在,譬如庫(kù)存高與部分地方債務(wù)龐大。 六是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:
                力爭(zhēng)2015年發(fā)放棚改貸款4000億元以上。
                  2015年1月,國(guó)開行行長(zhǎng)鄭之杰在該行2015年度工作會(huì)議上表示,國(guó)開行2015年要優(yōu)化資源配置,支持重點(diǎn)領(lǐng)域薄弱環(huán)節(jié)建設(shè),力爭(zhēng)全年發(fā)放棚改貸款4000億元以上、鐵路貸款1000億元、重點(diǎn)水利建設(shè)工程項(xiàng)目貸款900億元;重大項(xiàng)目貸款要向國(guó)家重大工程建設(shè)傾斜,棚改貸款向中西部、東北地區(qū)及國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造傾斜;區(qū)域貸款要向“三大支撐帶”傾斜;小微貸款要向支持“三農(nóng)”、扶貧開發(fā)、養(yǎng)老服務(wù)、創(chuàng)業(yè)就業(yè)傾斜。要以“一帶一路”、基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通等領(lǐng)域?yàn)閼?zhàn)略重點(diǎn),加大項(xiàng)目開發(fā)與推動(dòng)力度等。
                  截至2014年底,國(guó)開行資產(chǎn)總額突破10萬(wàn)億元,全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)884億元,年末不良貸款率0.63%,連續(xù)39個(gè)季度保持在1%以內(nèi),資產(chǎn)質(zhì)量保持同業(yè)領(lǐng)先水平。
                  去年國(guó)開行發(fā)放棚改貸款4086億元,發(fā)行1013億元信貸資產(chǎn)支持證券,發(fā)放鐵路貸款1195億元、水利貸款814億元。
                  實(shí)際上,自從 2014年央行拔給國(guó)開行3年期1萬(wàn)億元的抵押補(bǔ)充貸款(PSL)后,國(guó)開行就變成了“二央行”,發(fā)揮著支持棚改房、保障房,向房地產(chǎn)輸出流動(dòng)性的“包工 頭”的重要作用。
                  筆者認(rèn)為:2014年完成4000億元以上棚改貸款發(fā)放是2013年的4倍,超過(guò)過(guò)去幾年累計(jì)發(fā)放棚改貸款的總規(guī)模。2015年4000億以上,并且進(jìn)一步完善貨幣安置和購(gòu)買存量商品房的制度要求。
                六是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:
                  房地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)已得到很好的化解。
                  2015年1月20日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局宣布,經(jīng)初步核算,2014年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為636463億元,按年增長(zhǎng)7.4%。而中國(guó)政府去年初制定的全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)為7.5%。去年GDP增速7.4%,創(chuàng)下24 年來(lái)新低。
                  2014年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元,比上年名義增長(zhǎng)10.5%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.9%),增速比1-11月份回落1.4個(gè) 百分點(diǎn),比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。
                  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)馬建堂答記者問(wèn):中國(guó)經(jīng)濟(jì)不僅要穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu),還要防風(fēng)險(xiǎn)。
                  關(guān)于風(fēng)險(xiǎn),不同的學(xué)者和機(jī)構(gòu)有不同的分析,比較有共識(shí)的至少是一段時(shí)間內(nèi)中國(guó)的風(fēng)險(xiǎn),一是房地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn),二是地方政府債務(wù)累積的風(fēng)險(xiǎn)。
                  2014年黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視這些風(fēng)險(xiǎn)的防范。
                  “穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)”是中國(guó)2014年經(jīng)濟(jì)工作的指導(dǎo)方針,而且在各部門、各地區(qū)的共同努力下,這兩個(gè)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)得到很好的化解。
                  比如房地產(chǎn),房地產(chǎn)去年從上半年開始起出現(xiàn)了一輪調(diào)整,銷量、價(jià)格下行。四季度以來(lái)的數(shù)據(jù)告訴我們,隨著一些行政性的限購(gòu)措施的放開,金融信貸政策的相應(yīng)調(diào)整,房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些積極的變化。
                  一是70個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格降幅在收窄,特別是12月份,一線城市的綜合環(huán)比房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)正。二是四季度,特別是去年 的12月份,房地產(chǎn)的銷售,無(wú)論是銷售面積和銷售金額降幅在收窄。
                  一線城市銷量的環(huán)比增長(zhǎng),去年就全國(guó)而論,12月份的銷售金額當(dāng)月是正增長(zhǎng)的,這是不是就可以說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)在某種程度的去行政化,今后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加健康。
                  筆者認(rèn)為:房地產(chǎn)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)累積風(fēng)險(xiǎn)總體已化,但是局部的風(fēng)險(xiǎn)仍在,譬如庫(kù)存高與部分地方債務(wù)龐大。 七是中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川:
                房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在嚴(yán)重的全國(guó)性問(wèn)題。
                2015年1月21日至24日,冬季達(dá)沃斯論壇在瑞士 小鎮(zhèn)達(dá)沃斯舉辦。
                中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在達(dá)沃斯論壇上表示,盡管中國(guó)一些城市的樓價(jià)下降,但央行應(yīng)該保持貨幣政策穩(wěn)定性,因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)不存在嚴(yán)重的全國(guó)性問(wèn)題。
                當(dāng)被問(wèn)到央行將怎樣穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),周小川表示如果整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)定,央行很難出臺(tái)專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷周期性調(diào)整,一部分可以通過(guò)宏觀審慎政策來(lái)應(yīng)對(duì),而不是用貨幣政策來(lái)應(yīng)對(duì)。
                他又稱,中國(guó)央行一直在盡力保證市場(chǎng)資金流動(dòng)性不要過(guò)量,但來(lái)自海外資金流入仍然在不斷 改變中國(guó)的流動(dòng)性,這會(huì)給資本市場(chǎng)帶來(lái)影響,包括國(guó)際大宗商品價(jià)格和中國(guó)股市。
                周小川認(rèn)為,貨幣政策可以為結(jié)構(gòu)性改革提供空間和時(shí)間,但不是萬(wàn)能藥。應(yīng)將政府干預(yù)與央行的逆周期調(diào)控和宏觀審慎政策區(qū)分開來(lái)。他對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)前景表示樂觀,認(rèn)為油價(jià)下跌有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè),但可能會(huì)影響到對(duì)非化石能源的投資。
                中國(guó)全國(guó)人大將在3月討論更低一些的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo),若中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩一點(diǎn),但增長(zhǎng)更具可持續(xù)性,那是好消息。
                周小川:部分中國(guó)城市存在房地產(chǎn)過(guò)剩。中國(guó)央行行長(zhǎng)周小川稱,中國(guó)可能有房產(chǎn)泡沫,僅限于“部分城市”。單一的全國(guó)范圍政策難以解決這個(gè)問(wèn)題。
                周小川說(shuō),“中國(guó)還在進(jìn)行城鎮(zhèn)化,可能供需關(guān)系出于某種波動(dòng),但如果從中期看城鎮(zhèn)化,我認(rèn)為我們的房產(chǎn)領(lǐng)域市場(chǎng)還很好。”
                周小川還提到,他預(yù)計(jì)今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)還可以達(dá)到7.5%左右的官方目標(biāo)。他評(píng)價(jià)“經(jīng)濟(jì)有所放緩,但不多”,“沒有任何明顯跡象顯示增長(zhǎng)大幅下滑”,不過(guò)“我們應(yīng)該對(duì)是否持續(xù)放緩保持警覺”。
                1. 中國(guó)與全球經(jīng)濟(jì):全球經(jīng)濟(jì)的一些憂慮體現(xiàn)在三點(diǎn):第一是地緣政治;第二是大宗商品價(jià)格;第三是量化寬松。去年夏日,很多新興市場(chǎng)看到不尋常的資本流入,這被看成經(jīng)濟(jì)不確定性和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的源頭。
                中國(guó)可能面臨全球商品價(jià)格下跌帶來(lái)的影響。10到15年前亞洲金融危機(jī)發(fā)生時(shí),中國(guó)金融市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)太大波動(dòng),但現(xiàn)在中國(guó)市場(chǎng)和全球金融市場(chǎng)的聯(lián)系越來(lái)越緊密,滬港通就是一個(gè)例子。銀行間的聯(lián)系也越來(lái)越緊密,中國(guó)市場(chǎng)變得更為開放。
                2.原油: 油價(jià)下跌“利好”中國(guó)GDP:油價(jià)下跌對(duì)中國(guó)有益,因中國(guó)是原油進(jìn)口大國(guó)。中國(guó)希望看到可持續(xù)的原油供需面。中國(guó)希望能源價(jià)格穩(wěn)定、合理。中國(guó)擔(dān)心低油價(jià)可能打壓對(duì)新能源的使用。
                3.股市:中國(guó)央行一直在盡力保證市場(chǎng)資金流動(dòng)性不要過(guò)量,但來(lái)自海外資金流入仍然在不斷改變中國(guó)的流動(dòng)性,這會(huì)給資本市場(chǎng)帶來(lái)影響,包括國(guó)際大宗商品價(jià) 格和中國(guó)股市。相信中國(guó)股市更關(guān)注上市公司的基本面。
                4.貨幣政策:中國(guó)將確保穩(wěn)定的貨幣供應(yīng)。貨幣政策為結(jié)構(gòu)性政策創(chuàng)造空間。
                5.樓市:部分中國(guó)城市存在房地產(chǎn)過(guò)剩。很難出具體政策穩(wěn)定樓市。
                6.經(jīng)濟(jì)前景:中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速依然相對(duì)較高。全國(guó)人大將討論今年的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)以及通貨膨脹率等問(wèn)題,中國(guó)全國(guó)人大將在3月討論更低一些的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。
                中國(guó)也用“新常態(tài)”來(lái)形容經(jīng)濟(jì),因?yàn)槭澜缃?jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越不穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)發(fā)展太快不利經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,因此,“我們?cè)敢庥酶偷慕?jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)?yè)Q取更扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革”。
                總體來(lái)說(shuō),央行相信中國(guó)經(jīng)濟(jì)在重視經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的同時(shí),仍然能夠獲得穩(wěn)定的高增長(zhǎng)率。他對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)表示樂觀。不可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式需要改變,長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)是好事。“如果政府過(guò)度追求GDP增長(zhǎng),就會(huì)推遲必要的機(jī)構(gòu)改革,GDP增長(zhǎng)稍微放緩,機(jī)構(gòu)改革力度就會(huì)增大。
                筆者認(rèn)為:中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控展現(xiàn)新思路:從全國(guó)“一刀切”式的行政強(qiáng)約束,到更強(qiáng)調(diào)分類調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的市場(chǎng)化管理模式,即:“一線城市著力"去投機(jī)""去杠桿",二線城市如出現(xiàn)庫(kù)存量大、量?jī)r(jià)齊跌等情況,則給予地方政府更大自由裁量權(quán)。”
                更重要的是,中央已作出建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、啟動(dòng)房地產(chǎn)稅立法工作、加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)等重大改革布局,它們對(duì)重構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)有根本作用,其意義遠(yuǎn)超出簡(jiǎn)單的“救市”范疇。 八是國(guó)務(wù)院李克強(qiáng)總理:
                房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整是正常的。
                  2014年1月21日,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)下午在達(dá)沃斯出席與世界經(jīng)濟(jì)論壇國(guó)際工商理事會(huì)代表對(duì)話會(huì)時(shí)指出,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整是正常的。李克強(qiáng)在會(huì)上與各國(guó)工商企業(yè)家深入交流。
                  有與會(huì)者向李克強(qiáng)提及中國(guó)面臨房地產(chǎn)行業(yè)降溫的相關(guān)問(wèn)題。李克強(qiáng)指出,近來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資量和交易量確實(shí)出現(xiàn)了一些波動(dòng)態(tài)勢(shì),引起各方面關(guān)注。
                  “但是我想強(qiáng)調(diào)的是,中國(guó)去年城鎮(zhèn)人口又增加了1800萬(wàn)人,城鎮(zhèn)化率又提高了1.04個(gè)百分點(diǎn),中國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率在55%左右。”“中國(guó)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化必然會(huì)伴隨著城鎮(zhèn)化,對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求是長(zhǎng) 期的。至于房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整,這也是正常的。”李克強(qiáng)說(shuō)。
                  李克強(qiáng)說(shuō),中國(guó)政府希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。政府的主要任務(wù)是保障住房困難的群眾擁有基本住房,實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。今年中國(guó)政府將加大城市棚戶區(qū)改造力度。目前在城市棚戶區(qū)里居住的約有1億人左右,還有很多人住在城鄉(xiāng)危房里。“我們將加大這方面的投資力度,保障困難群眾有基本住房,這從一個(gè)方面也說(shuō)明中國(guó)住宅投資的需求是長(zhǎng)期的,它也必然帶動(dòng)與此相關(guān)的行業(yè)和產(chǎn)品供給。”
                  筆者認(rèn)為:這是總理新上任以來(lái)首次針對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài),特別是在此時(shí)提出“房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整是正常的”,說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確處于調(diào)整期內(nèi)的調(diào)整階段,還沒完全穩(wěn)定。目的是給市場(chǎng)與房企一個(gè)“定心丸”。

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