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- 李迅雷：未來幾年，房價(jià)最多走L型，看好這五個(gè)省市
- 資訊類型：樓市要聞 / 發(fā)布時(shí)間：2017-12-15 / 瀏覽：2041 次 /
- 2017-12-15 更新 投訴舉報(bào)
質(zhì)量第一位，增速下行反而是好事
1、為何一國經(jīng)濟(jì)上升到發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體水平之后，經(jīng)濟(jì)增速就會(huì)下行？——當(dāng)存量大到一定程度的時(shí)候，增量對(duì)存量的占比自然就下降了。按照權(quán)威人士的說法，“樹不能漲到天上去”，凡事都有極限。
2、我始終認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)總量增速回落是一個(gè)自然的現(xiàn)象，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段必然出現(xiàn)的情況，只是增長的速度放緩了，但仍是在增長，不是不增長，也不是負(fù)增長。
3、為何經(jīng)濟(jì)增速下行是一個(gè)很正常的現(xiàn)象呢？道理很簡單：人口老齡化加速，城市化到了后期，人口流動(dòng)性下降，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速放緩。此外，當(dāng)經(jīng)濟(jì)體量足夠大的時(shí)候，增量相對(duì)存量的比重必然會(huì)下降。
4、全球任何一個(gè)成功步入發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體行列的國家或地區(qū)，其在發(fā)展過程中經(jīng)濟(jì)增長速度都無一例外地會(huì)從高速換檔為中速、再換檔為低速增長。如今，沒有任何一個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的GDP增速還能維持在5%以上。
5、美國、日本、歐盟等，他們的經(jīng)濟(jì)增速都是2%點(diǎn)多，全球增速不過在3%左右，中國經(jīng)濟(jì)增速能夠維持在6%以上屬于非常不錯(cuò)了。就像人有生命周期，動(dòng)物有生命周期一樣，萬物都有生命周期，中國經(jīng)濟(jì)增速在2007年達(dá)到了歷史最高點(diǎn)，之后便處在回落過程中，回落是非常正常的。
6、我們不應(yīng)簡單地認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增速回落就不好，增速上升就是好的，可能更要反過來講，經(jīng)濟(jì)增速上升反而對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是不利的，對(duì)去泡沫是不利的；經(jīng)濟(jì)增速下行才能促轉(zhuǎn)型，只有經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型了，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改善了，才能避免發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而保持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長。而通過加杠桿來維持中高速增長，結(jié)局一定是盛極而衰。
7、從全世界的情況來看，轉(zhuǎn)型過程中的國家在轉(zhuǎn)型和發(fā)展過程當(dāng)中，經(jīng)濟(jì)增速無一例外是往下走的，這個(gè)道理要明白。“十九大”把這個(gè)道理講得很清楚，提出我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，GDP不是看增速，而是看質(zhì)量指數(shù)，質(zhì)量是第一位的，質(zhì)量更加重要。
中國經(jīng)濟(jì)兩個(gè)面，一面在縮減一面在擴(kuò)張
8、盡管我國服務(wù)業(yè)在快速發(fā)展，投資增速超過10%，但制造業(yè)的發(fā)展卻在放緩，投資增速不足3%。這說明，看中國經(jīng)濟(jì)不能只觀一面，至少要看兩個(gè)面。即便在第二產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，也存在兩個(gè)面——新興產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。例如，當(dāng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)普遍面臨產(chǎn)能過剩的時(shí)候，新興產(chǎn)業(yè)則迎來高增長的發(fā)展機(jī)遇。
9、當(dāng)前中國，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)正走向衰落，且這輪衰落始于2011年，新興經(jīng)濟(jì)則在不斷壯大。不過，新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換需要一個(gè)漫長的過程，因?yàn)榕f動(dòng)能目前仍是中國經(jīng)濟(jì)的主動(dòng)能，只是動(dòng)力在衰減；新興經(jīng)濟(jì)是次動(dòng)能，但發(fā)展空間巨大。從資產(chǎn)配置的大格局看，應(yīng)該重配新興產(chǎn)業(yè)、新動(dòng)能，減持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、舊動(dòng)能。
10、中國人口流動(dòng)也呈現(xiàn)兩面特征，一面是農(nóng)業(yè)人口往城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的速度在放緩，2016年城鎮(zhèn)農(nóng)民工數(shù)量出現(xiàn)了凈減少；另一面，中國人口從三四線城市流向一二線大城市的趨勢(shì)還在強(qiáng)化，縮減與擴(kuò)張并舉，由此也創(chuàng)造了不同區(qū)域的不同投資機(jī)會(huì)。
經(jīng)濟(jì)步入存量階段，投資要看結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)
11、在經(jīng)濟(jì)減速的大背景下，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進(jìn)下，我們一定要關(guān)注結(jié)構(gòu)變化。趨勢(shì)性上升的時(shí)候看總量，經(jīng)濟(jì)步入到存量主導(dǎo)階段的時(shí)候看結(jié)構(gòu)，因此，目前及今后的資產(chǎn)配置，要找的是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，而不是趨勢(shì)性機(jī)會(huì)。
12、自2011年中國經(jīng)濟(jì)開始減速之后，雖然債務(wù)水平在不斷上升，但經(jīng)濟(jì)增速上不去了。這意味著我國經(jīng)濟(jì)已逐步步入存量主導(dǎo)的階段。過去，中國經(jīng)濟(jì)是增量主導(dǎo)，因此產(chǎn)生了一些趨勢(shì)性機(jī)會(huì)，如房地產(chǎn)投資等，在過去十五、六年的時(shí)間里基本維持只漲不跌、大幅上漲的趨勢(shì)。如今步入存量經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)階段，房價(jià)可能是有漲有跌，有些區(qū)域會(huì)繼續(xù)漲，有些則會(huì)跌。
13、股票市場也是如此。過去的股價(jià)指數(shù)總是大起大落，現(xiàn)在上證綜指逐步走向平穩(wěn)，存在的則是結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)。如果結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)把握不好，收益就會(huì)比較差。
14、當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入存量經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)、新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的時(shí)代。新興產(chǎn)業(yè)的增速在上升，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的增速在下降，新動(dòng)能是1，舊動(dòng)能是9。這就意味著新行業(yè)、戰(zhàn)略新興行業(yè)有新的投資機(jī)會(huì)。
15、要找出過去有大量研發(fā)投入的重點(diǎn)行業(yè)，投入多意味著產(chǎn)業(yè)升級(jí)的機(jī)率更大，肯定要重點(diǎn)關(guān)注。從行業(yè)投入來看，計(jì)算機(jī)和電子等領(lǐng)域相對(duì)較多，我不是研究這些行業(yè)的，但從宏觀角度而言，就應(yīng)該看錢流向哪里，像中國的量子衛(wèi)星、激光武器、通訊網(wǎng)絡(luò)等一系列巨大投入，哪些上市公司最受益，對(duì)我們做投資判斷意義重大。
16、當(dāng)然，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)也不是不可以配置，但一定要配置在行業(yè)龍頭上。例如，隨著金融監(jiān)管的加強(qiáng)，資管新規(guī)的推出，房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度會(huì)越來越大，最終導(dǎo)致行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。因此，隨著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)增速的下降，投資機(jī)會(huì)往往是結(jié)構(gòu)性的。但新興產(chǎn)業(yè)的投資邏輯是把握趨勢(shì)性機(jī)會(huì)，因?yàn)榇蟛糠中屡d產(chǎn)業(yè)都處在擴(kuò)張期。
房價(jià)最多走 L 型，我看好這五個(gè)省市
17、到2020年之前我都不大認(rèn)為房價(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅度的回落，因?yàn)榉績r(jià)大幅回落會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，但我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)是2020年要實(shí)現(xiàn)全面小康，在這個(gè)前提下維持穩(wěn)定，房子、資本市場、房地產(chǎn)市場的大起大落是一個(gè)很重要的調(diào)控目標(biāo)。
18、我們現(xiàn)在政策的要點(diǎn)是防止房地產(chǎn)大起大落，因?yàn)榉康禺a(chǎn)不僅是中國的財(cái)政，還是中國的金融，更是代表了整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)，所以，我想樓市總體上雖然沒有趨勢(shì)性機(jī)會(huì)，但是有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
19、不妨大膽預(yù)言，2017年中國樓市的銷量已經(jīng)構(gòu)筑了歷史大頂?；仡櫄v史，國內(nèi)商品房銷量分別在2009年、2012年和2014年出現(xiàn)過三次負(fù)增長，同時(shí)也伴隨著房價(jià)漲幅的回落，2018年商品房銷量必然會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長，同時(shí)房價(jià)漲幅也將進(jìn)一步回落。
20、未來幾年，在“房住不炒、租售并舉”的政策嚴(yán)控下，房價(jià)即便不跌，總體看至多也只能走L型，作為大類資產(chǎn)的配置也就成雞肋了。
21、在總體不樂觀的前提下，我認(rèn)為，房產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依然還是有。投資房地產(chǎn)來講，主要是看兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是人口流向，一個(gè)是資金流向。
22、目前已經(jīng)進(jìn)入精準(zhǔn)化時(shí)代，我們已經(jīng)不能簡單講，是看好長三角還是看好京津冀、珠三角。將人口的自然生長因素去除之后，上海是凈流出，江蘇也是的。但是長三角地區(qū)內(nèi)的江西、安徽、浙江人口還是凈流入，所以我看好長三角地區(qū)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，相對(duì)來講，我更加看好浙江。珠三角我看好四個(gè)城市——深圳、廣州、佛山、東莞，這些地方的人口在不斷大量流入。但對(duì)津冀地區(qū)相對(duì)不看好，為什么？因?yàn)槿慷际橇鞒龅?，如北京、天津、遼寧、山東、河北全都是凈流出。
23、此外，房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)還表現(xiàn)在高鐵、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)地理的改變上，經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)地理正在被不斷改變，高鐵的沿線城市房價(jià)顯然高于附近的非沿線城市。
24、我們把握住一點(diǎn)，中國人口向大城市集聚還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，深圳這個(gè)地方的活力超過中國任何一座城市，這是勢(shì)不可當(dāng)?shù)?。所以說，我們的資產(chǎn)配置一定要配置在人口集聚、產(chǎn)業(yè)集聚的地方，包括股票市場也是一樣。
明年通脹起不來，加息沒必要
25、央行是否加息，還是要看明年通脹會(huì)不會(huì)起來，我覺得明年通脹起不來。每年到現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間段，不少人都會(huì)預(yù)期通脹會(huì)起來。通脹起不起得來，取決于GDP的增速。我研究了三十年中國GDP跟CPI之間的關(guān)系，只有GDP增速上升了，CPI才會(huì)起來，我認(rèn)為明年CPI總體水平會(huì)比今年略高一點(diǎn)，但還屬于可控范圍之內(nèi)，還是在2.5%以下。
26、美聯(lián)儲(chǔ)加息會(huì)不會(huì)導(dǎo)致人民幣被動(dòng)加息？我覺得還是取決于多重因素，如果人民幣貶值壓力不大，加息的必要性也就不大了。近年來講，人民幣的匯率走勢(shì)是強(qiáng)于預(yù)期的，我想明年也不會(huì)出現(xiàn)大幅度的貶值，因?yàn)榭傮w來講，中國經(jīng)濟(jì)的可控性還是比較好的。
27、2018年中國GDP增速將是回落的，既然增速是回落的，那么這個(gè)時(shí)候加息就顯得沒有必要。所以，我的總體判斷是明年上調(diào)銀行基準(zhǔn)利率的可能性不大，但是不排除操作利率，也就是央行公開市場操作利率，正回購、逆回購的利率可能還會(huì)調(diào)整，上半年調(diào)整壓力大一點(diǎn)，下半年可能松一點(diǎn)。
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