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新一輪調(diào)控來(lái)襲，去庫(kù)存仍在繼續(xù)，2018年，我們應(yīng)該將重點(diǎn)關(guān)注哪里？

一、 一線(xiàn)城市買(mǎi)房不容易

3月底，深圳推出了“三價(jià)合一”。

在二手房交易中，有三個(gè)價(jià)格，實(shí)際成交價(jià)、銀行貸款價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)。

相比北京，深圳的二手房市場(chǎng)投資的比例要高，陰陽(yáng)合同非常普遍。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，

實(shí)際成交價(jià)越低越好，省錢(qián)；

銀行貸款價(jià)則是越高越好，因?yàn)槟苜J到更多錢(qián)，首付更少，進(jìn)場(chǎng)門(mén)檻更低；

網(wǎng)簽價(jià)越低越好，少交點(diǎn)稅。

現(xiàn)在“三價(jià)合一”，要么降低貸款要么多繳稅，無(wú)論哪個(gè)都不好接受。最直接的效果是購(gòu)房門(mén)檻會(huì)有所增加。

“三價(jià)合一”的背后是銀行給房貸業(yè)務(wù)分配的資金正在減少。

我記得前段時(shí)間，深圳有位銀行信貸口的人士表示，他們對(duì)二手房發(fā)放貸款的積極性要比新房高，因?yàn)椴簧偃硕紕?dòng)用了過(guò)橋資金，利息很高，為了幫助購(gòu)房者節(jié)省一點(diǎn)利息，他們會(huì)優(yōu)先幫助審批二手房貸款。

現(xiàn)在“三價(jià)合一”，估計(jì)連借過(guò)橋資金的想法都沒(méi)了。

有深圳的朋友介紹，不少人就是按照中介的建議準(zhǔn)備最低首付款，這里已經(jīng)把陰陽(yáng)合同和高評(píng)高貸都考慮在內(nèi)了?，F(xiàn)在這些人都得推遲購(gòu)房計(jì)劃。

以前通過(guò)陰陽(yáng)合同，房主賣(mài)貴點(diǎn)，通過(guò)做低網(wǎng)簽價(jià)省點(diǎn)稅錢(qián)?，F(xiàn)在不行了，這筆錢(qián)必須要掏了，誰(shuí)給呢？

除非著急賣(mài)房的人，否則都得由買(mǎi)方承當(dāng)，但買(mǎi)方也不少，憑啥都要我掏這筆錢(qián)呢？更何況自己也沒(méi)準(zhǔn)備這筆錢(qián)。

在這個(gè)過(guò)程中或許會(huì)有個(gè)別筍盤(pán)出現(xiàn)，但對(duì)于整個(gè)二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，流動(dòng)性會(huì)降低，我們預(yù)計(jì)，至少在未來(lái)3個(gè)月，深圳的二手房會(huì)趨冷，量?jī)r(jià)都會(huì)走低。

在深圳，買(mǎi)房越來(lái)越難了。剛需得推遲購(gòu)房計(jì)劃，要么換房子；二投資的成本更是陡升，房?jī)r(jià)不漲，資金成本會(huì)讓他們壓力山大。

除了深圳，北京3月份共有產(chǎn)權(quán)房成為新房成交主力，官方也于近期調(diào)整了共有產(chǎn)權(quán)房退出規(guī)則。

在之前的共有產(chǎn)權(quán)房細(xì)則中，房主購(gòu)滿(mǎn)5年可以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)剩下部分產(chǎn)權(quán)，從而轉(zhuǎn)為商品房。而在最新的規(guī)則中，這一條已經(jīng)被刪去，取而代之的是5年內(nèi)禁售，5年后只能轉(zhuǎn)讓自己的部分，而且轉(zhuǎn)讓價(jià)格由政府評(píng)估。

做出這種調(diào)整，目的是強(qiáng)化共有產(chǎn)權(quán)房住的屬性，防止此類(lèi)房源被違規(guī)轉(zhuǎn)讓。如此以來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)房的吸引力會(huì)進(jìn)一步下降，除了共有產(chǎn)權(quán)房，北京的新房已經(jīng)主要是改善性中大戶(hù)型，可以說(shuō)剛需買(mǎi)房的難度也在增加。

二、 三四線(xiàn)持續(xù)高熱，買(mǎi)房別輕易出手

三四線(xiàn)城市已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商最重要的增長(zhǎng)點(diǎn)。全國(guó)性房企，布局幾十個(gè)城市已經(jīng)算多了。但恒 大進(jìn)駐了兩百多個(gè)城市。但這是開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作，他們能在幾百個(gè)城市賣(mài)幾十萬(wàn)套房，你卻只能買(mǎi)一套房。

那么問(wèn)題來(lái)了，三四線(xiàn)城市的房子值不值得買(mǎi)？

覺(jué)得可以買(mǎi)的理由很簡(jiǎn)單，后續(xù)房?jī)r(jià)再漲就虧了。

漲是肯定的，虧卻未必。

棚改和貨幣安置創(chuàng)造的需求并不能持續(xù)下去。

上圖顯示，我們一直以來(lái)強(qiáng)調(diào)的人口回流并沒(méi)有出現(xiàn)，更多是流向了二線(xiàn)城市。

來(lái)得快，去得快是三四線(xiàn)行情的典型特點(diǎn)，沒(méi)有更多人口注入，靠本地居民無(wú)法支撐起三四線(xiàn)樓市。

三、 重點(diǎn)關(guān)注二線(xiàn)城市

以杭州、武漢、長(zhǎng)沙、西安、成都為代表的二線(xiàn)城市紛紛啟動(dòng)了公正搖號(hào)買(mǎi)房。開(kāi)發(fā)商組織首套房購(gòu)房者搖號(hào)，公證機(jī)構(gòu)在現(xiàn)場(chǎng)盯著。

二線(xiàn)城市的確買(mǎi)房非常困難，這方面杭州表現(xiàn)得非常明顯。

杭州房?jī)r(jià)明顯高于周邊城市，為了控制平均房?jī)r(jià)，新房批的慢，房源不夠，導(dǎo)致在杭州全款都不一定能買(mǎi)到房。結(jié)果就出現(xiàn)了價(jià)外加價(jià)、捆綁車(chē)位和炒賣(mài)房號(hào)等亂象。

對(duì)于杭州來(lái)說(shuō)，由于棚改方面推進(jìn)非?？?，手握安置資金的人大把。再加上2022年亞運(yùn)會(huì)等利好因素，我們預(yù)計(jì)除了剛需之外，一些非理性的購(gòu)房需求也會(huì)加速進(jìn)場(chǎng)。

公證搖號(hào)新政之后，杭州一定程度上幫助剛需增加了買(mǎi)到房的可能性，這個(gè)效果能持續(xù)多久還不好說(shuō)，市場(chǎng)和政策在較勁，有條件的剛需還是應(yīng)該早點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)。

與杭州類(lèi)似的城市有重慶、成都、西安、長(zhǎng)沙等。

在長(zhǎng)沙，濱江新城、梅溪湖和洋湖片區(qū)，早已不是剛需的菜；

在河?xùn)|的高鐵概念區(qū)，價(jià)格還不錯(cuò)，性?xún)r(jià)比比較高，但開(kāi)發(fā)商不是省油的燈，買(mǎi)房的人多就搞起了捆綁精裝修，一下子多了幾十萬(wàn)；

要說(shuō)剛需還能夠得著的，目前也就剩下暮云、金星北等為數(shù)不多的片區(qū)。

好在長(zhǎng)沙也搞了個(gè)公證搖號(hào)，能進(jìn)場(chǎng)還是別猶豫吧，長(zhǎng)株潭加速融合是趨勢(shì)，到時(shí)候房?jī)r(jià)又得上一個(gè)臺(tái)階。

二線(xiàn)城市目前是發(fā)展的重心，發(fā)改委年初曾發(fā)過(guò)一個(gè)文件，城市群的發(fā)展被擺在最重要的位置。看看下圖吧，2017年二線(xiàn)城市在人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)上大獲成功。

目前一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)過(guò)高，而且調(diào)控相當(dāng)嚴(yán)苛；三四線(xiàn)已近去庫(kù)存中后段，該漲的已經(jīng)漲上去了，接下來(lái)就是調(diào)控收緊，沒(méi)漲的其實(shí)更危險(xiǎn)，進(jìn)場(chǎng)大概率就是“韭菜”。

反觀二線(xiàn)城市，他們正在加速追趕一線(xiàn)城市。買(mǎi)入二線(xiàn)城市，已經(jīng)在一定程度上成為普通人追趕為數(shù)不多的路子了。

某種程度上來(lái)說(shuō)，當(dāng)前二線(xiàn)城市就是未來(lái)的準(zhǔn)一線(xiàn)城市，以目前二線(xiàn)城市的價(jià)格買(mǎi)入未來(lái)準(zhǔn)一線(xiàn)城市的籌碼，劃算的。退一萬(wàn)步講，至少不會(huì)淪落到三四線(xiàn)城市的水平。

如果說(shuō)一線(xiàn)城市的房子是最優(yōu)籌碼，那么二線(xiàn)城市的房子就是次優(yōu)籌碼，它們的流動(dòng)性都是非常好的，有了這個(gè)籌碼，你想換房換城市，都很容易。