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近日，證券日?qǐng)?bào)再發(fā)重磅信息：《大規(guī)模減稅提速稅改 房地產(chǎn)稅或明年立法》。文章大體的意思是，明年會(huì)繼續(xù)給民企和個(gè)人大幅減稅，未來(lái)減稅帶來(lái)的財(cái)政缺口，將會(huì)推動(dòng)直接稅——房地產(chǎn)稅的比重上升。

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先看報(bào)道內(nèi)容：

2018年全年減稅降費(fèi)規(guī)模預(yù)計(jì)將超過(guò)1.3萬(wàn)億元。專家表示，明年實(shí)施新一輪更大規(guī)模減稅降費(fèi)將推動(dòng)直接稅的比重上升。

2018年，圍繞房地產(chǎn)稅立法的工作在加快，房地產(chǎn)稅法寫(xiě)入立法規(guī)劃，屬于第一類項(xiàng)目，即“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案”。 

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍預(yù)計(jì)，明年房地產(chǎn)稅有可能會(huì)納入立法，2020年前后實(shí)施的可能性存在。 

中國(guó)財(cái)政預(yù)算績(jī)效專委會(huì)副主任張依群指出，房地產(chǎn)稅立法步伐不會(huì)停滯，但還有很多細(xì)節(jié)需要不斷總結(jié)完善，以保證未來(lái)房地產(chǎn)稅法一旦提交人大審議能夠順利通過(guò)并有效實(shí)施。

劃重點(diǎn)：

先看邏輯推導(dǎo)，2019年將大幅減稅（企業(yè)和個(gè)人）—— 缺口將有直接稅補(bǔ)充 —— 目前最大頭的直接稅之一就是房地產(chǎn)稅 —— 今年表示在條件成熟時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法 —— 專家表示細(xì)節(jié)還要完善 —— 預(yù)計(jì)2019年立法，存在2020年實(shí)施的可能性。

整個(gè)邏輯看下來(lái)是沒(méi)有問(wèn)題的。

解釋一下直接稅：就是指不能轉(zhuǎn)嫁的稅收，是由納稅人直接負(fù)擔(dān)的稅收。如人頭稅、所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等。其實(shí)說(shuō)的就是房地產(chǎn)稅。

明年民企和個(gè)人都要減稅，促進(jìn)實(shí)體就業(yè)，激活居民消費(fèi)，缺口的稅收就要由房地產(chǎn)稅來(lái)補(bǔ)充了，這是最現(xiàn)實(shí)最迫切的原因。

當(dāng)然，每一個(gè)政策的產(chǎn)生都是內(nèi)外部因素合力的結(jié)果。

1、內(nèi)部因素，過(guò)去十年放水負(fù)債式發(fā)展模式已經(jīng)越來(lái)越難，資金在金融地產(chǎn)空轉(zhuǎn)，不斷堆積風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)體和消費(fèi)下行，加上歷史性的人口減少，這個(gè)模式很難運(yùn)行下去。

2、因?yàn)楸娝苤耐獠恳蛩兀彩沟脟?guó)家政策更加支持民企。而民企最難的就是兩點(diǎn)：融資難和負(fù)擔(dān)重。

之前我們分析過(guò)，這個(gè)珍瓏棋局的破局的棋子在于“稅收”：

稅收首先解決了錢(qián)從哪里來(lái)的問(wèn)題，逐漸擺脫放水的模式；

更重要的是解決資源錯(cuò)配的問(wèn)題，這幾年的稅制改革，營(yíng)改增、國(guó)地稅合并、個(gè)稅調(diào)整、行業(yè)稅調(diào)整（私募、影視、游戲），全球征稅……很明顯的傾向是向富人階層征稅，向暴利行業(yè)征稅，向全球征稅、向過(guò)去幾年資源迅速流入的領(lǐng)域追繳征稅。

給實(shí)體減稅的錢(qián)哪里來(lái)，必定是從其他行業(yè)加的稅里來(lái)；給普通個(gè)人減稅的錢(qián)從哪里來(lái)，必定是從富人（資產(chǎn)持有者）加的稅里來(lái)，這是一個(gè)財(cái)政平衡術(shù)。

因此，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，不只是房地產(chǎn)稅，可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，遺產(chǎn)稅也已經(jīng)向我們走來(lái)。

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房地產(chǎn)稅一定會(huì)征收的，至于時(shí)機(jī)，2019年是好的時(shí)機(jī)嗎？

從策略上來(lái)看，配合大規(guī)模減稅的同時(shí)，房地產(chǎn)稅立法確實(shí)是不錯(cuò)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，至于房地產(chǎn)稅立法的準(zhǔn)備工作是否充足，我們可以梳理一下：

1、法理障礙：房產(chǎn)稅改稱房地產(chǎn)稅說(shuō)白了就是在規(guī)避法理問(wèn)題，房地產(chǎn)稅不只是一個(gè)稅種的改革，而是涉及到房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅種(包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等）。2017年財(cái)政部官員就表示房地產(chǎn)稅征收沒(méi)有法理硬障礙。

2、房產(chǎn)信息：今年年中，自然資源部表示不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，居民名下有多少房都可以查到，這為房地產(chǎn)稅的開(kāi)征提供基本的技術(shù)儲(chǔ)備。

3、剩下的就是立法和實(shí)施了。比如如何征收，專家已經(jīng)建議按照人居面積，稅率多少？有專家建議低稅率征收，比如設(shè)置為0.2%－1.2%。8月份的時(shí)候就有消息稱房地產(chǎn)稅草案已經(jīng)初步形成。

可以說(shuō)，房地產(chǎn)稅征收的各種準(zhǔn)備工作都已完成，已經(jīng)箭在弦上，待機(jī)而發(fā)。

目前比較大的障礙就是地方不積極，因?yàn)橛绊懲恋刎?cái)政；民眾也反對(duì)，買(mǎi)房人牽扯的利益太多。

但是，這些應(yīng)該都不是大問(wèn)題，直接影響地方財(cái)政命脈的國(guó)地稅合并，不也是說(shuō)合并就合并了，在大局面前，利益分配從來(lái)就不是問(wèn)題。

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又到了那個(gè)問(wèn)了幾百遍的問(wèn)題：房地產(chǎn)稅會(huì)降房?jī)r(jià)嗎？會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房租上嗎？

上面說(shuō)了，房地產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)資源錯(cuò)配的，出發(fā)點(diǎn)是調(diào)節(jié)分配作用，通過(guò)稅收一加一減，把錢(qián)從“富人”轉(zhuǎn)給“窮人”一些。

但事實(shí)上會(huì)對(duì)樓市造成利空的效果，一些高杠桿的短期炒房者，會(huì)拋售帶來(lái)房?jī)r(jià)部分下跌。

但是，在國(guó)家控盤(pán)的情況下，下跌和上漲都是不大的，國(guó)家就是要不漲不跌，鎖住流動(dòng)性，即便明年釋放一部分流動(dòng)性給剛需上車(chē)，也沒(méi)多少了。

還有人說(shuō)，把每年持有的房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租戶，漲房租。

也想得太簡(jiǎn)單了，房租基本上是租方市場(chǎng)，房屋租售比遠(yuǎn)沒(méi)有房租收入比來(lái)得更有說(shuō)服力。

按照國(guó)際通行的租售比，國(guó)際通行租售比1：250，按照北京北六環(huán)聚居區(qū)回龍觀的5萬(wàn)房?jī)r(jià)來(lái)看，90平米房子的月租金要到1萬(wàn)8才合理，三人合租每人要6000，而據(jù)我所知，回龍觀房租遠(yuǎn)沒(méi)有這么高，6000可能已經(jīng)超過(guò)了很多人的月收入。

如果房東一定要漲到6000，租客肯定直接拎包走人，如果北京房租普遍上漲，直接的結(jié)果就是離開(kāi)北京。

說(shuō)個(gè)題外話，一個(gè)城市低收入者離開(kāi)的后果是很?chē)?yán)重的，因?yàn)槌鞘羞\(yùn)行效率很大程度上是由低收入者提供的，比如地鐵公交旁的早餐車(chē)、外賣(mài)快遞員、滴滴打車(chē)、環(huán)衛(wèi)工和保潔阿姨……當(dāng)這些不復(fù)存在的時(shí)候，意味著城市運(yùn)行成本的上升和效率的喪失，你覺(jué)得會(huì)讓房租漲得超過(guò)收入增速嗎？

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2018年，已無(wú)房地產(chǎn)稅法

這一年間，各種版本的房地產(chǎn)稅法細(xì)則流傳坊間，一時(shí)激發(fā)民議無(wú)數(shù)。多家機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)稅法正式出臺(tái)時(shí)間的預(yù)測(cè)，最終紛紛被證偽。

2017年12月，時(shí)任財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷曾撰文稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。這是官方層面，迄今為止對(duì)房地產(chǎn)稅法的一次最完備闡述，也給了外界以足夠大的想象空間。

2018年3月，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人在十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議記者會(huì)上曾透露，全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)工委、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法草案。

2018年9月7日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃公布，包括各類立法項(xiàng)目116件。其中，第一類項(xiàng)目69件，即條件比較成熟，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議。房地產(chǎn)稅法被列入第一類項(xiàng)目。

“對(duì)于列入立法規(guī)劃一類的立法項(xiàng)目，原則上應(yīng)當(dāng)完成，因情況發(fā)生新變化，確實(shí)難以按計(jì)劃提請(qǐng)審議的，或者需要作出調(diào)整的，有關(guān)方面要向全國(guó)人大常委會(huì)作出書(shū)面說(shuō)明?！比珖?guó)人大常委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

如何理解這種表述？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，即在2018年3月至2023年3月的五年之間，房地產(chǎn)稅法應(yīng)當(dāng)完成立法或提請(qǐng)審議。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性無(wú)需多言，這也決定了一個(gè)被外界預(yù)期足以影響全局的房地產(chǎn)稅法，其勢(shì)必考慮出臺(tái)時(shí)機(jī)的必要與適合。