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樓市調(diào)控政策發(fā)布最多的這年年末，一些被認(rèn)為是“松動”的信號正在山東菏澤、廣州、杭州、安徽等地陸續(xù)出現(xiàn)。

這一背景下，2019年中國樓市將如何發(fā)展成為了各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

事實上，在日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)做了定調(diào)，會議指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。

與此同時，國家住房與城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議也指明了2019年樓市的發(fā)展方向：穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期。

房住不炒

從中央經(jīng)濟(jì)工作會議的表述來看，房地產(chǎn)調(diào)控的政策思路并沒有改變。

“去年經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)表述是‘分類調(diào)控’，今年為‘分類指導(dǎo)’，兩者沒有多大差異，摳字眼說‘調(diào)控’改為‘指導(dǎo)’意味著放松調(diào)控是瞎解讀?！?018年12月22日，全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任楊偉民在“2018–2019中國經(jīng)濟(jì)年會”上明確指出。

同樣，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在接受媒體采訪時也給出了同樣的看法。在他看來，中央經(jīng)濟(jì)工作會議中房地產(chǎn)的內(nèi)容與過去的政策表述基本一致，但突出了“房住不炒”的定位，說明“房住不炒”的定位得到了社會各界的廣泛認(rèn)同，并有望發(fā)展成為我國住房市場管理的長期目標(biāo)。

房住不炒，已經(jīng)被明確定調(diào)。

正因為此前的一段時間里，住房的投機(jī)和投資屬性有被放大。

“此前，就出現(xiàn)買房就是投資、買房就能賺錢的這種思維，住房幾乎成了金融機(jī)構(gòu)和家庭優(yōu)質(zhì)的理財產(chǎn)品。這樣，不僅加劇了房地產(chǎn)的供需矛盾，也抑制了科技創(chuàng)新和社會創(chuàng)業(yè)。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰2018年12月24日對時代周報記者在內(nèi)的媒體指出。

劉志峰認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)增長的動力來自最終消費(fèi)和生產(chǎn)率提高，房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)率水平要低于其他行業(yè)，房地產(chǎn)過快發(fā)展只會不斷增加整體經(jīng)濟(jì)中低效率、低效能產(chǎn)業(yè)的比重，不僅無法促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，反而會造成相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩?！?/p>

綜合來自業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)來看，強(qiáng)調(diào)房住不炒，意味著抑制非理性的投資、投機(jī)需求的主體性政策仍然具有連續(xù)性和穩(wěn)定性。

事實上，從2018年3月政府工作報告強(qiáng)調(diào)的房住不炒定位，到7月中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”“堅決遏制房價上漲”再到12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議對“房住不炒”定位的強(qiáng)調(diào)等，一系列的態(tài)度已經(jīng)表明調(diào)控的決心。

當(dāng)然，這并不意味著各地的調(diào)控措施不存在微幅調(diào)整的空間，微調(diào)的目的仍然是讓調(diào)控更加精準(zhǔn)、有效。

因城施策、分類指導(dǎo)的另一個維度里代表著主管部門保留指導(dǎo)和監(jiān)督的權(quán)力。

正是在這一從嚴(yán)調(diào)控的背景下，全國樓市局部過熱的情況進(jìn)行了改善，調(diào)控取得了階段性成果。

不過，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、住建部原總經(jīng)濟(jì)師馮俊認(rèn)為，從長遠(yuǎn)角度來看，要讓中國的老百姓都住得比較舒適、體面、健康，按現(xiàn)在的開發(fā)規(guī)模，未來還有30年漫長的道路要走。

預(yù)期變化

值得關(guān)注的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)市場只漲不跌的預(yù)期也在被改變。

國家統(tǒng)計局2018年12月公布的數(shù)據(jù)里面已經(jīng)有了顯現(xiàn)。按照數(shù)據(jù)顯示，11月，全國商品房銷售面積連續(xù)3個月同比下跌，且降幅擴(kuò)大。17個熱點(diǎn)城市二手房價環(huán)比下跌，這是最近4年來首次出現(xiàn)連續(xù)2個月超過10個熱點(diǎn)城市二手房價格下調(diào)，其中一線城市二手房價連續(xù)3個月環(huán)比下跌。

自2018年7月31日中央政治局會議定調(diào)后，全國不少城市已經(jīng)出現(xiàn)了觀望的情緒，連龍頭房企萬科也喊出了活下去的口號。

房企在銷售增速上在今年已經(jīng)放緩。過去三年的復(fù)合增長率上，碧桂園此前超過60%，恒大超過50%，萬科超過30%，而今年碧桂園為30%不到，恒大約20%，萬科不足10%。

“我們要適應(yīng)市場不會再放大了?！币拙悠髽I(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)理事丁祖昱表示。

他的理據(jù)是，此前企業(yè)能夠高增長一是整體市場的創(chuàng)新高，二是規(guī)模房企有高周轉(zhuǎn)能力，三是高杠桿能力。而現(xiàn)在整體環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)了變化，將不支持房企繼續(xù)加大杠桿。

對于后市的研判，機(jī)構(gòu)之間的看法也出現(xiàn)了不同。

中國國際金融有限公司近期發(fā)布的報告認(rèn)為，不論從大周期還是小周期來看，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)跨過頂部，進(jìn)入下行階段。預(yù)計明年銷售、投資、新開工等指標(biāo)都將顯著負(fù)增長。

中金預(yù)測，2019年全國商品房銷售大概率將出現(xiàn)5年來首次同比下跌，面積、金額跌幅預(yù)計均在10%左右?；久婕铀傧禄瑢?dǎo)致2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積同比增速顯著轉(zhuǎn)負(fù)，中性情形下跌幅預(yù)計分別達(dá)到5%和10%。

來自野村證券的預(yù)計認(rèn)為，2019年上半年樓市還將明顯轉(zhuǎn)差：新屋銷售可能收縮逾10%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能在某些月份“急速回落”。他們也預(yù)計，2019年市場限制政策可能會有一些放松。

不過，華融證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈撰文稱，2019年房地產(chǎn)投資不會步入寒冬。他認(rèn)為，隨著去庫存政策力度減弱，商品房庫存預(yù)計逐步回升，受此影響房企購地?zé)崆閷⒊掷m(xù)降溫；盡管如此，隨著銀行間市場利率下行向房貸利率傳導(dǎo)，商品房銷售及建安投資或?qū)⑵蠓€(wěn)。

“綜合作用下，2019年房地產(chǎn)投資在經(jīng)歷一段下行后仍有望趨穩(wěn)，對比歷史，或許不會步入真正寒冬。”他預(yù)計2019年房地產(chǎn)投資增速將下行至5%–7%的區(qū)間附近。

“目前還沒有必要對房地產(chǎn)業(yè)完全悲觀，房地產(chǎn)開發(fā)整體的容量和規(guī)模仍然可以保持3–5年沒有太大變化?！倍∽骊乓仓赋觥?/p>