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一半是海水，一半是火焰。

2017年的樓市，是恐慌與彷徨交織。2018年的樓市，則是從狂熱到冰封，逆轉(zhuǎn)之快，令人瞠目。

上半年，是買到就是賺到的邏輯，上到98歲的老奶奶，下到12歲的小朋友，無(wú)不加入搶房大軍。下半年，則是降價(jià)維權(quán)的主場(chǎng)，從杭州到廈門再到小縣城，無(wú)論開發(fā)商如何賣力促銷，購(gòu)房者都不愿意入市。

一開始都是“房?jī)r(jià)不會(huì)跌”的信仰，到了下半年都成了“房?jī)r(jià)還能怎么漲？”的質(zhì)疑。這一年的形勢(shì)變化，生動(dòng)體現(xiàn)國(guó)人對(duì)于房?jī)r(jià)的糾結(jié)與無(wú)奈。

了解過(guò)去才能看清未來(lái)，2018年中國(guó)樓市到底發(fā)生了什么？

01

六個(gè)錢包

經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱可能從來(lái)沒(méi)有想到，自己的一句話竟然成了2018年中國(guó)樓市的第一關(guān)鍵詞。

在4月份一場(chǎng)演講中，樊綱在回答現(xiàn)場(chǎng)觀眾“年輕人應(yīng)該買房還是租房”的提問(wèn)時(shí)表示：

年輕人如果要結(jié)婚了，雙方父母、爺爺奶奶、外公外婆的“六個(gè)錢包”能一起湊出首付，建議還是買房好。

一石激起千層浪。

從現(xiàn)實(shí)邏輯來(lái)看，樊綱此話不無(wú)道理：過(guò)去20年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的經(jīng)驗(yàn)，讓他們看到只有買房才能一夜“暴富”，不至于被時(shí)代拋棄，唯一的問(wèn)題就是想方設(shè)法上車。

問(wèn)題在于，這一切都是建立在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)之上。如果房?jī)r(jià)一旦下跌，六個(gè)錢包全部陷進(jìn)去，有誰(shuí)能承受如此之大的代價(jià)？掏空了六個(gè)錢包，父母養(yǎng)老要不要，醫(yī)療怎么辦，出現(xiàn)大病又如何？

沒(méi)人能回答這些疑問(wèn)。

事實(shí)上，六個(gè)錢包，正是支撐這一輪房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵所在。掏空六個(gè)錢包，湊齊首付，然后在承擔(dān)起七成的貸款債務(wù)，居民加杠桿的過(guò)程由此完成。

當(dāng)然，手上有幾個(gè)億資產(chǎn)的人，拿出個(gè)幾千萬(wàn)去炒房，不過(guò)是街頭的猜大小游戲，贏了繼續(xù)放大自己的財(cái)富，輸了也不會(huì)傷及根本。

而對(duì)于耗盡祖輩積蓄才能湊齊幾十萬(wàn)上百萬(wàn)首付的人，這就是人生的全部投注，不僅父母數(shù)十年的積蓄被一次清空，自己也要付出未來(lái)二十年的青春。

這個(gè)游戲，剛需家庭真敢玩么？

02

萬(wàn)人搶房

萬(wàn)人搶房，是2018年上半年的樓市風(fēng)景。

在5-6月的杭州，98歲老奶奶親自上陣搖號(hào)，“買來(lái)用于自住”；一名女性在搖號(hào)排隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)，由于體力不支暈倒。高峰時(shí)期，僅杭州一地，搖號(hào)凍結(jié)的資金高達(dá)300億元之巨。

在成都，7萬(wàn)人搶1000套房子，排隊(duì)提交材料的隊(duì)伍一眼望不到盡頭。

在深圳，一樓盤未售先紅，開盤前先交500萬(wàn)誠(chéng)意金才能獲得搖號(hào)資格，房子起步價(jià)2000萬(wàn)，選房限時(shí)2分鐘，否則視同放棄。

在西安，某樓盤搖號(hào)前日，“內(nèi)定關(guān)系房”名單被曝光，其中不乏公職人員。截至5月28日，當(dāng)?shù)匾堰M(jìn)行了142人次的調(diào)查核實(shí)工作。

排隊(duì)排到暈倒，98歲老奶奶親自上陣，7萬(wàn)人瘋搶1000套房子，“內(nèi)定關(guān)系戶”橫行……這一輪搶房大戰(zhàn)，令人瞠目結(jié)舌。

究其根本，在于限價(jià)搖號(hào)制造的套利空間。高峰時(shí)期，在杭州某樓盤，新房搖號(hào)價(jià)格僅為1.85萬(wàn)元，而周邊二手房早已突破3萬(wàn)，一套房子動(dòng)輒就是上百萬(wàn)的利差。

然而，這樣的游戲顯然維持不下去。到了下半年，搖號(hào)最為熱鬧的杭州、成都，樓市紛紛消停。

03

降價(jià)維權(quán)

降價(jià)維權(quán)，是2018年下半年各大城市的常態(tài)。

最早的一起是從北京通州開始的。

6月30日，北京通州某樓盤，數(shù)十名身著印有“退房”字樣短袖的老業(yè)主，聚集于售樓處，要求退房，原因是房?jī)r(jià)從高位降了1萬(wàn)元左右。

這一事件，拉開這一輪樓市降價(jià)維權(quán)的序幕。

到了9月底，杭州某樓盤二期降價(jià)40萬(wàn)，老業(yè)主在現(xiàn)場(chǎng)打起橫幅，要求“還我們的血汗錢”，有業(yè)主滿臉不可置信：不是說(shuō)亞運(yùn)之前一直漲的嗎？

從杭州開始，降價(jià)維權(quán)開始蔓延開來(lái)。廣州、廈門、合肥乃至安徽四五線的小縣城，到處都是維權(quán)退房的身影。

房?jī)r(jià)跌了就不干，這樣的事在歷史上反復(fù)上演。2008、2011、2014再到這一次的2018年，降價(jià)維權(quán)向來(lái)都是樓市下行周期的標(biāo)配大戲。

這背后，一方面房子是大宗投資，一個(gè)房子，就足以掏盡一個(gè)家庭的六個(gè)錢包。如果剛買完房就下跌，沒(méi)有多少人能接受這種代價(jià)。

另一方面， “大鬧大解決”的思維，又給了他們以現(xiàn)實(shí)的勇氣；房?jī)r(jià)不能跌的“隱性擔(dān)?！保瑸樗腥颂峁┝藦?qiáng)大的底氣。

04

降價(jià)未遂

降價(jià)未遂，這個(gè)詞語(yǔ)注定要被寫入房地產(chǎn)歷史。

與降價(jià)維權(quán)成為樓市下行周期的標(biāo)配大戲一樣，地方政府的態(tài)度在歷次下行周期里也如出一轍。

11月初，人民日?qǐng)?bào)海外版旗下新媒體俠客島曾報(bào)道：

安徽某地開發(fā)商因降價(jià)被約談，還有一地開發(fā)商在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)親自調(diào)研之后，房?jī)r(jià)便又回漲。

雖然這兩地紛紛否認(rèn)有此事，但誰(shuí)最擔(dān)憂房?jī)r(jià)下跌，可謂一目了然。

地方政府為何如此在意樓市漲跌？

根本原因在于，樓市漲跌，關(guān)于土地財(cái)政的基本盤，也關(guān)乎房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)。

一旦樓市下行，不僅土地流拍成為常態(tài)，房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力也會(huì)受到影響。

05

開發(fā)商舉報(bào)自己

房?jī)r(jià)下跌，業(yè)主因?yàn)槔媸軗p而維權(quán)。房?jī)r(jià)上漲，自然也少不了開發(fā)商為了巨額利益而鋌而走險(xiǎn)。

8月份，西安一開發(fā)商自己舉報(bào)自己無(wú)證銷售。以此為由，在商品房售出兩年后，將業(yè)主告上法庭，欲收回所售房產(chǎn)。

這兩年，西安房?jī)r(jià)可謂一路高漲。就涉事樓盤而言，2016年業(yè)主購(gòu)買時(shí)價(jià)格僅為7000元；2018年8月，周邊樓盤均價(jià)已經(jīng)高達(dá)2萬(wàn)多元。

從7000多到2萬(wàn)多，短短兩年多時(shí)間，就是兩三倍的漲幅。

的確，按照法律規(guī)定，開發(fā)商無(wú)證違規(guī)售房，購(gòu)房合同無(wú)效。顯然，一旦購(gòu)房合同被認(rèn)定無(wú)效，開發(fā)商僅需退回業(yè)主兩年前繳納的房款，頂多再附加一點(diǎn)利息。即便可以認(rèn)定開發(fā)商有意欺瞞，業(yè)主最多也只能獲得不超過(guò)一倍的賠償。

當(dāng)然，開發(fā)商違規(guī)，行政處罰也必不可少。無(wú)證售房，雖說(shuō)可以沒(méi)收違法所得，但實(shí)際上很少見。

與業(yè)主因房?jī)r(jià)下跌而要求退房一樣，開發(fā)商玩舉報(bào)自己的套路，無(wú)非是試圖通過(guò)法律陷阱，攫取房?jī)r(jià)暴漲的巨額收益。

用違規(guī)和毀諾來(lái)賺取利益，這讓市場(chǎng)規(guī)劃、契約精神和法律制度都成了戲耍的對(duì)象。

06

五星期的家

2018年，對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，可謂諸事不順。

雖然坐到了房地產(chǎn)一哥的位置，但一連串的工地事故，不斷涌現(xiàn)的質(zhì)量維權(quán)問(wèn)題，要求設(shè)計(jì)院“通宵出圖”的不專業(yè)表現(xiàn)，讓碧桂園迅速成為全國(guó)焦點(diǎn)，而高周轉(zhuǎn)模式則被歸為這一切的癥結(jié)。

五星級(jí)的家，原本是碧桂園的招牌式標(biāo)語(yǔ)。在現(xiàn)實(shí)面前，迅速成了“五星期的家”的調(diào)侃。

為這場(chǎng)風(fēng)波火上澆油的，則是一場(chǎng)怪態(tài)百出的新聞發(fā)布會(huì)。

8月3日，碧桂園在佛山總部舉辦新聞發(fā)布會(huì)，總裁在會(huì)上致歉， 本來(lái)是挽回聲譽(yù)的行動(dòng)，卻因?yàn)閮杉?，再度引發(fā)軒然大波。

一件是，碧桂園為現(xiàn)場(chǎng)參會(huì)的記者，一個(gè)準(zhǔn)備了一個(gè)“香奈兒”，不少媒體人和自媒體人為維護(hù)清白，主動(dòng)拒收伴手禮。

另一件是，楊國(guó)強(qiáng)在會(huì)上自剖心跡：我是天下最笨的人了。

意思是說(shuō)，自己每天都在為社會(huì)而忙，花的錢不是自己的，做的東西不是自己的，本來(lái)可以跟著王石大哥去爬珠穆朗瑪峰，所以說(shuō)是天下最笨。

這段話迅速加入了“不知妻美劉強(qiáng)東”的七字組合：天下最笨楊國(guó)強(qiáng)。

這還沒(méi)有結(jié)束，在這場(chǎng)會(huì)上，道歉的是總裁，而不是掌門人楊國(guó)強(qiáng)。“楊國(guó)強(qiáng)，你為什么不道歉”，這句話，又在網(wǎng)絡(luò)上響徹了數(shù)天之久。

在碧桂園20多年的發(fā)展史上，這個(gè)“可怕的順德人”從來(lái)沒(méi)有如此被動(dòng)。

高處不勝寒，高周轉(zhuǎn)也不勝寒。

07 

活下去

一句“活下去”，讓2018年的樓市瑟瑟發(fā)抖。

說(shuō)這話的是行業(yè)龍頭萬(wàn)科。在9月份的內(nèi)部講話上，郁亮首先拋出了這個(gè)判斷：未來(lái)三年，萬(wàn)科要把活下去這三個(gè)字作為基本要求。

9月底，萬(wàn)科將“活下去”這個(gè)三個(gè)紅底白字的標(biāo)語(yǔ)，掛到了會(huì)場(chǎng)上，由此引發(fā)軒然大波。

萬(wàn)科究竟是真悲觀，還是假哭慘？

你說(shuō)萬(wàn)科真悲觀？2018年以來(lái)，萬(wàn)科拿地金額位居各大房企之首；從10月到11月，萬(wàn)科還陸續(xù)抄底了華夏幸福、海航和嘉凱城等多個(gè)項(xiàng)目。

你說(shuō)萬(wàn)科假哭慘？從9月開始，萬(wàn)科多個(gè)項(xiàng)目打折降價(jià)，甚至給廈門維權(quán)業(yè)主退房。在三季度報(bào)告里，萬(wàn)科更是計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備41.4億元，這一數(shù)字在上半年還只是15.37億元。

行業(yè)龍頭的心真難猜，不過(guò)對(duì)于以穩(wěn)健著稱的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，每一次調(diào)整，都是下手的好機(jī)會(huì)。這也是萬(wàn)科這段話引發(fā)整個(gè)行業(yè)抵觸的核心原因所在。

幾個(gè)月過(guò)去，郁亮說(shuō)：

沒(méi)想到一張照片讓大家這么激動(dòng)，因?yàn)樵斐闪藧毫拥挠绊?，萬(wàn)科開除了三個(gè)泄密員工。

郁亮解釋說(shuō)，把每一天都當(dāng)成最后一天來(lái)活。

你過(guò)冬準(zhǔn)備得更充分，天氣暖和了，你也沒(méi)什么事。但你準(zhǔn)備不足，就會(huì)有問(wèn)題。

這話不是沒(méi)有道理。

08

長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)

網(wǎng)貸能與租房掛鉤，這在過(guò)去，打破頭都讓人想不出來(lái)。

長(zhǎng)租公寓，就實(shí)現(xiàn)了這個(gè)玩法。

8月份，杭州一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)的長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)。鼎家破產(chǎn)約有4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺(tái)有6家。爆倉(cāng)之后，不僅業(yè)主拿不到租金，租客還背上了網(wǎng)貸公司的“分期貸款”協(xié)議。

這一切是怎么發(fā)生的？

第一步，長(zhǎng)租公寓中介運(yùn)營(yíng)方把租金變成分期貸款。指定租客通過(guò)網(wǎng)貸APP繳納租金，租客以為繳納的是房租，實(shí)際上是在償還“分期貸款”。

第二步，中介空手套白狼。網(wǎng)貸平臺(tái)一次性扣掉12月的租金，這筆錢隨即進(jìn)了中介的口袋，而在業(yè)主那一邊，中介只需要按季度付租金，剩余的資金則截留下來(lái)為己所用。

第三步，資金鏈斷裂。如果中介和網(wǎng)貸都不發(fā)生問(wèn)題，這個(gè)鏈條就不會(huì)斷裂。租客以為自己正在按月付房租，房東以為自己穩(wěn)穩(wěn)收到了租金。但是，一旦網(wǎng)貸平臺(tái)暴雷，或者中介資金鏈斷裂，那么問(wèn)題就嚴(yán)重了。

一言以蔽之，這種模式，就是中介利用租客信用加杠桿，把一門簡(jiǎn)單的租賃生意，生生做成了復(fù)雜的金融游戲。

租賃時(shí)代將要到來(lái)，但長(zhǎng)租公寓為了跑馬圈地，不惜將租賃生意做成金融游戲，這顯然不是正途。

09

搶人大戰(zhàn)

忽悠之間，幾乎所有城市發(fā)現(xiàn)，人不夠用了。

于是乎，搶人大戰(zhàn)，從一線城市到二線城市，從沿海城市到內(nèi)陸城市，不斷蔓延。

武漢大學(xué)生買房打8折，長(zhǎng)沙大專生即可落戶，南京40歲以下本科生可先落戶后就業(yè)……送錢送房送戶口，搶人大戰(zhàn)愈發(fā)白熱化。

這其中，最核心的搶人之策，是基于送戶口衍生而出的房票制度。在限購(gòu)圍城的大環(huán)境下，戶口等同于購(gòu)房資格，放開落戶限制，就相當(dāng)于在限購(gòu)圍城上打開缺口，送出一張張房票，讓大學(xué)生能以最快的速度抵達(dá)售樓處。

這一利器最為醒目之處在于，它具有應(yīng)付不同環(huán)境的雙重特性：

在樓市火熱的階段，房票是搶人的籌碼；

在樓市相對(duì)消停的階段，房票又是刺激的利器。

這筆生意，穩(wěn)賺不賠。

搶人還是搶房，一時(shí)間成了默而不宣的潛規(guī)則。

在搶人大戰(zhàn)推波助瀾之下，僅西安一地，一年多時(shí)間就新增戶籍人口100多萬(wàn)，而當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)也隨之水漲船高。

10

調(diào)控過(guò)山車

從史上最嚴(yán)到樓市松綁有多遠(yuǎn)？

不會(huì)超過(guò)三年時(shí)間。這就是樓市調(diào)控的三年定律。

從2016年10月到2018年10月，兩年時(shí)間，全國(guó)各地共計(jì)100多個(gè)城市，累計(jì)出臺(tái)調(diào)控高達(dá)700余次。 僅今年前10個(gè)月，累計(jì)調(diào)控頻次高達(dá)400多次，平均每天就有一次以上的調(diào)控。

然而，到了11月之后，樓市調(diào)控戛然而止。11月和12月加起來(lái)，僅僅只有10多次調(diào)控，而且力度完全不同以往。

到了2018年即將收官之際，樓市突然松綁。先是山東菏澤取消限售，打響全國(guó)樓市松綁第一槍，上層對(duì)此并無(wú)表示反對(duì)，政策底線被試探而出，于是松綁接二連三。

為什么樓市調(diào)控轉(zhuǎn)變?nèi)绱酥?？究其根本，中?guó)樓市是政策市，政策市下一切都會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而變。而樓市調(diào)控本身就是逆周期的。越是火熱，調(diào)控越是嚴(yán)絲合縫；越是衰弱，調(diào)控越會(huì)留出巨大寬松空間。

顯然，樓市調(diào)控放松，并不代表房?jī)r(jià)就要再度上漲，只能說(shuō)明房?jī)r(jià)剛剛調(diào)整，一些地方已經(jīng)撐不住了。

11

結(jié)語(yǔ)

2017年中國(guó)樓市，留給人們的是房?jī)r(jià)大漲的印象。2018年中國(guó)樓市，給出的是一場(chǎng)從狂熱到冰封的公開課。

2019年的樓市，會(huì)給人們留下什么？

穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的年度目標(biāo)，有無(wú)可能完成？房住不炒的大定位，又該如何實(shí)現(xiàn)？喧嚷已久的房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)出臺(tái)？樓市是高位盤整還是一路向下，抑或重啟上漲勢(shì)頭？

這一切都不確定。唯一能確定的是，2019年是相當(dāng)困難的一年。

經(jīng)濟(jì)面對(duì)更多的不確定性，樓市也將面臨更大的不確定性，這顯然不適合投資豪賭，一切安全為上。

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