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2018年已然遠去，對于房地產(chǎn)市場而言，這是不平凡的一年。據(jù)諸葛找房2018年房地產(chǎn)市場年終總結(jié)報告(以下簡稱“報告”)顯示，土地流拍1808宗，創(chuàng)近年來新高；西部地區(qū)二手房掛牌價冰火兩重天……  

土地流拍：浙江、江西、河南居前  

國土局數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，全國重點城市共流拍土地1808宗。其中，一線城市流拍21宗，北京流拍8宗；二線城市流拍519宗；三、四線城市流拍1268宗。流拍數(shù)量不僅遠高于去年同期，還創(chuàng)下近年來新高。  

報告指出，從2018年各月流拍量來看，由于一線城市單月土地供應量較少，因此土地流拍宗數(shù)較少；二線城市土地流拍在下半年開始增多，主要受調(diào)控持續(xù)深化及下半年推出量大的原因；三四線城市土地流拍量在下半年開始加劇，下半年月均流拍137宗。  

2018年月度各等級城市土地流拍宗數(shù)  

分區(qū)域來看，土地流拍主要集中在中部三四線及部分東部城市，土地流拍量比較大的省份有浙江、江西、河南等地區(qū)。具體來看，金華以158宗流拍地塊成為流拍地塊最多的城市，其次是江西省的贛州、上饒和吉安，以及河南省的駐馬店、周口、平頂山。  

報告認為，這些城市對去庫存政策較為依賴，隨著棚改貨幣化改革等一系列政策放出，以及調(diào)控的持續(xù)深化，房企拿地預期轉(zhuǎn)變，信心不足，流拍現(xiàn)象頻發(fā)。  

二手住宅掛牌價：西部地區(qū)冰火兩重天  

報告指出，一線城市已經(jīng)全面進入存量房時代，部分熱點二線城市緊隨其后，逐漸踏入存量房時代。二線城市中，南京、蘇州、大連、廈門二手住宅成交量占比已超過新房占比。  

二手住宅成交套數(shù)占比變化情況  

諸葛找房整理的各地住建委、房管局數(shù)據(jù)顯示，2018年二手住宅成交量高于2017年的僅有北京、上海、深圳、蘇州4城；從同比來看，蘇州漲幅最大，漲幅高達55.05%。  

報告指出，成交量上漲4城中，北京、上海、深圳均屬一線城市，蘇州在二線城市中可以算一枝獨秀。  

從全國20個重點城市掛牌量價變化來看，報告指出，2018年上半年受人才引進帶動影響，20個重點城市二手住宅掛牌量價呈現(xiàn)齊升態(tài)勢。2018年下半年受政策調(diào)控加碼及中央“堅決抑制房價上漲”政策的提出，二手房掛牌市場遇冷下滑明顯，二手住宅掛牌量價齊跌。  

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，不同城市二手房市場出現(xiàn)不同走勢，在全國20個重點城市中，十城上漲，十城下跌。其中，西安掛牌價漲幅最大，高達31.95%，其次為重慶，漲幅為23.36%；成都、武漢等城市受調(diào)控影響，特別是成都，經(jīng)歷了市場由熱轉(zhuǎn)冷的變化，全年掛牌價累計跌幅7.78%；而天津、石家莊、鄭州等城市由于前期市場漲幅較大，市場后勁不足，在政策高壓下市場遇冷下滑明顯，三城掛牌價下跌均超9%。  

房貸利率：預計短期到頂  

據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，去年11月份居民按揭貸款增加4391億元，環(huán)比上漲17.72%，同比小幅上漲5.10%，略高于去年同期，按揭貸款增量規(guī)模小幅反彈。  

報告認為，促進按揭貸款小幅反彈的原因主要有兩方面：一方面是臨近年底，部分房企打折促銷吸引了少量的剛需購房者；另一方面是部分城市首套房貸利率有所松動，購房者增多。  

此外，報告還認為，當前全國首套房貸平均利率已到達相對高位，年內(nèi)房貸利率的持續(xù)上浮，對于市場需求釋放呈現(xiàn)日益明顯的抑制作用。同時，伴隨著下半年房地產(chǎn)市場成交量下降、商品房銷售量銷售面積負增長，市場下行趨勢顯現(xiàn)。  

報告指出，下半年杭州、廈門等地按揭利率已有所回落，放款速度亦明顯加快，預計后續(xù)保持相對穩(wěn)定，首套房貸利率短期到頂，未來房貸利率很難出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。  

租賃市場：上海供給最給力  

報告指出，對于租賃市場而言，旺季、淡季表現(xiàn)較為明顯。尤其在一、二線大城市，一般來說春節(jié)后2-3月務工返城潮、7-8月畢業(yè)季學生畢業(yè)潮帶動租賃市場租金上漲明顯，其他一般為淡季。  

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，20個重點城市租金在2018年末表現(xiàn)冷淡，大部分城市租金均價持續(xù)走低，2019年首周延續(xù)上周租金水平，維持相對低位。  

國土局的數(shù)據(jù)顯示，在過去一年中，上海、南京、杭州、深圳等熱點城市都在加大租賃土地的供應量。從各城市純租賃地塊成交結(jié)果來看，上海無論是從投放量還是從投放力度方面都高居榜首。  

主要城市已成交純租賃用地面積及成交總價統(tǒng)計  

報告認為，大量租賃地塊的入市短期來看，引導人們的租房預期，有利于緩解租金上漲壓力；長期來看，多主體供給，多渠道保障，有利于建立租購并舉制度，保證多層次用地需求，促進土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展。  

2019：房企迎來三年償債小高峰  

對于房企而言，報告顯示，2018年下半年，債券資金的兌付壓力開始顯現(xiàn)。2015-2016年集中發(fā)行的公司債開始密集到期。未來三年，房企償債承壓。據(jù)公開資料統(tǒng)計，2019年房企信托到期3669億元、債券及中票類到期4189億元，合計7858億元。  

展望2019年，報告認為，開發(fā)投資規(guī)模在2019上半年仍然會保持一定的高位，下半年可能會明顯下降；新開工規(guī)?；驎兴鲩L，漲幅在8%-10%；此外，城市分化現(xiàn)象繼續(xù)存在，未來市場發(fā)展會更加差異化。