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1.1 調(diào)控目標(biāo)：從堅決抑制房價過快上漲到堅決遏制房價上漲的轉(zhuǎn)變

2018年3月兩會工作會議上提出堅持住房不炒定位，建立長效機制，7月在中共中央政治局會議上進(jìn)一步提出堅決抑制房價上漲。調(diào)控目標(biāo)從堅決抑制房價過快上漲到堅決遏制房價上漲的轉(zhuǎn)變。房價上漲預(yù)期被打破。

圖:2018年住建部樓市的調(diào)控路徑

資料整理：諸葛找房

1.2 調(diào)控策略：由短期控制轉(zhuǎn)為預(yù)期管理

從2016年10月開始各城市陸續(xù)出臺限購限貸政策，2018年調(diào)控政策進(jìn)一步擴圍或升級，部分三四線城市也積極跟進(jìn)，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，目前在全國31個省中，共有26個省70余城市執(zhí)行樓市“限購限售”政策。海南從省級層面進(jìn)行限購、限售。調(diào)控從需求端逐漸深入供應(yīng)端，并且強化市場預(yù)期管理，這也將對這一輪的房地產(chǎn)市場走勢產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。

圖：部分城市限售限購地圖

資料整理：諸葛找房

注：深紅色為限售、限購地區(qū)。淺粉色為限售地區(qū)。

2018年下半年，中央出臺的調(diào)控政策頻率明顯下降。6月26日，住建部等七部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、廈門等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。7月31日住建委公布了一批各地查處違法違規(guī)的企業(yè)名單和中介機構(gòu)。此后各地強化對房地產(chǎn)市場秩序整頓 。先是北京、上海等一線城市先行開展，一些熱點二線、省會城市積極跟進(jìn)。由需求側(cè)向規(guī)范市場秩序的供給側(cè)轉(zhuǎn)變。11月住建部公布了第三批違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)。

表: 2018年下半年進(jìn)行規(guī)范市場秩序的城市

資料整理：諸葛找房

1.3 調(diào)控范圍：由點及面，由表及里，由發(fā)達(dá)向欠發(fā)達(dá)轉(zhuǎn)變

調(diào)控政策由點及面，更加注重調(diào)控范圍的全面性，由市向省擴張，2018年超省級出臺的調(diào)控政策超過25條。調(diào)控從供給到需求端精準(zhǔn)施策，注重房地產(chǎn)市場的規(guī)范和監(jiān)管。調(diào)控的范圍更加全面。

表: 2018年部分省級出臺的調(diào)控政策

資料整理：諸葛找房

調(diào)控范圍由一線、熱點二線向三四線蔓延，由東部發(fā)達(dá)地區(qū)傳遞到西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)。

圖：2018年各城市出臺政策頻次

資料整理：諸葛找房

1.4 調(diào)控新思路：地方自主性提高，由“分類調(diào)控”轉(zhuǎn)為“分類指導(dǎo)”

12月末中央經(jīng)濟(jì)工作會議上指出：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。由“分類調(diào)控”改為“分類指導(dǎo)”，強調(diào)因城施策，尊重不同城市的實際情況，提高地方政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策微調(diào)上的自主性。與此同時，在提高地方政府調(diào)控政策微調(diào)自主性的同時，也繼續(xù)強調(diào)要“夯實城市政府主體責(zé)任”，這也將對地方政府形成一定的約束力，防止房地產(chǎn)市場因為政策變化再次出現(xiàn)波動，這也是貫徹執(zhí)行穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期的基調(diào)。預(yù)計 2019 年，中央一方面將密切關(guān)注市場基本指標(biāo)、加強地方政府考核；另一方面將金融、土地、財稅、住房保障和市場管理等一攬子短期調(diào)控交由各地因地制宜、精準(zhǔn)施策。

圖：2018年12月以來部分城市調(diào)控政策

資料整理：諸葛找房

1.5 棚改貨幣化安置收緊:因地制宜的推進(jìn)棚改貨幣化安置

2018年7月住建部表示，對于商品住房庫存不足，房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策。商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。要進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。

棚改融資從抵押補充貸款PSL貸款轉(zhuǎn)向?qū)ｍ梻?，融資難度提升、規(guī)模減少，貨幣化安置比例將大幅下降。未來兩年新開工數(shù)量也逐步減少，2018年棚改新開工616萬套，超額完成 580萬套計劃。按照國務(wù)院 2018-2020年新開工 1500萬套的規(guī)劃，剩余棚改任務(wù)僅884萬套。

圖: 2013年以來棚改規(guī)劃及完成情況

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 諸葛找房整理

2018年7月住建部會同開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行印發(fā)的關(guān)于進(jìn)一步加強棚戶區(qū)改造項目和資金管理的通知：對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項貸款不予支持。從2018年月度的新增貸款可以明顯看出，7月份以來PSL新增貸款規(guī)模明顯減少，2018年上半年新增貸款規(guī)模達(dá)到了4976億元，而下半年P(guān)SL新增的貸款規(guī)模僅有1944億元。PSL貸款規(guī)模收緊，棚改貨幣化安置減少逐漸轉(zhuǎn)向?qū)嵨锘仓谩?/p>

圖：2018年月度PSL新增貸款規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：住建委 諸葛找房整理

圖：棚改相關(guān)政策規(guī)定

資料整理：諸葛找房

我國棚改在2014年之前主要是以實物化安置為主，但是在2014年后，由于國家房地產(chǎn)去庫存政策的逐步推進(jìn)，棚改轉(zhuǎn)而以貨幣化安置為主，包括發(fā)放購房券、政府購買存量商品房安置、一次性貨幣補償?shù)确绞?。根?jù)諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)，2013年、2014年棚改貨幣化安置比例分別為7.9%和9.0%，2015年比例為29.9%，而2016年這一比例大幅上升至48.5%。棚改貨幣化離不開資金支持，PSL則是支持棚改貨幣化的主要資金來源。2014-2016年P(guān)SL新增抵押貸款的規(guī)模不斷擴大，2016年達(dá)到了9714萬億元。棚改貨幣化刺激了三四線城市的大量的購房需求，隨著三四線商品房市場量價齊升，住建部在2017年就明文提出合理控制棚改貨幣化安置比例。2017年8月，住建部等六部委發(fā)文：“商品住宅消化周期15個月以下市縣，應(yīng)控制貨幣化安置比例，提高實物安置比例”。此后，低庫存地區(qū)貨幣化安置項目融資也逐步收緊。

圖：2014-2018年新增抵押補充貸款規(guī)模