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日前，國家統(tǒng)計局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年全國商品房銷售面積突破17億平方米，銷售金額接近15萬億元，兩項數(shù)據(jù)均創(chuàng)下歷史新高。與此同時，截至去年年底，商品房待售面積為52414萬平方米，與2017年末相比減少6510萬平方米，去庫存效果顯著。

但與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)變化還是體現(xiàn)在了數(shù)據(jù)之上。盡管不論是開發(fā)投資額還是銷售，與2017年相比均有不同程度的增長，但增速已經(jīng)呈現(xiàn)出放緩跡象。有機構(gòu)認為，進入2019年，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標增速或?qū)⑦M一步放緩。

成交破紀錄但后勁放緩

“在過去的若干年，整個市場規(guī)模是越來越大的”，在1月8日舉行的一場發(fā)布會上，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱演講時結(jié)合克而瑞相關(guān)數(shù)據(jù)指出，2018年商品房銷售已達到17億平方米、15萬億的市場規(guī)模，且每一年都在放大。

而國家統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)也與其發(fā)布的信息相一致。去年商品房銷售面積達到17.1654億平方米，相較上年增長1.3%，商品房銷售額14.9973億元，增長12.2%。特別是在去年最后一個月，成交面積與成交金額均迎來年末集體爆發(fā)，環(huán)比增幅沖至49%和51%。

以廣州市場為例，去年年末，廣州一手房市場曾引發(fā)“翹尾”行情。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測陽光家緣網(wǎng)站的成交信息，去年12月，全市一手住宅網(wǎng)簽成交15316套，網(wǎng)簽面積160.6443萬平方米，環(huán)比11月分別上升180%和175%。廣州樓市“翹尾”的背后，是由于對限價限簽政策的調(diào)整，以及在穗開發(fā)商沖高業(yè)績、年末加緊推貨所致。

盡管年尾廣州行情不錯，但放眼國內(nèi)市場就會看到，區(qū)域間的分化依然在持續(xù)加劇。

國家統(tǒng)計局在公布房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的相關(guān)數(shù)據(jù)時，會按照東部、中部、西部和東北四個地區(qū)進行比對。中部和西部增速分別為6.8%和6.9%。但東部和東北地區(qū)則出現(xiàn)增長乏力，其中東部地區(qū)商品房銷售面積比上年下降5.0%，而東北地區(qū)同樣下降了4.4%。

地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞指出，近10年來行業(yè)規(guī)模一直處于爬坡增長模式，但總體增速自2016年以來已經(jīng)明顯放緩，增長后勁略有不足。

企業(yè)投資趨向謹慎

在銷售沖高的同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資也有一定的漲幅，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比2017年增長9.5%，其中住宅投資85192億元，增長13.4%。

此外，去年房屋新開工面積也達到20.93億平方米，同比增長17.2%，同樣創(chuàng)下近10年新高。有分析認為，這是由于企業(yè)采取“高周轉(zhuǎn)”策略，這種模式也有利于企業(yè)加快資金回籠。

但國內(nèi)房企并非一直保持著高昂的投資熱情，這一點體現(xiàn)在房企購置土地的數(shù)據(jù)表現(xiàn)上。2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為29142萬平方米，比上年增長14.2%。盡管面積數(shù)字仍在穩(wěn)步增長，但增速與去年同期相比回落了1.6個百分點，土地成交價款16102億元，增長18.0%，增速比上年回落31.4個百分點。

對此克而瑞分析認為，拿地節(jié)奏放緩一方面由于去年年末房企的拿地指標基本已經(jīng)完成，工作重點從投資向銷售轉(zhuǎn)移，另一方面是由于市場下行期，房企投資態(tài)度也日趨謹慎。克而瑞援引監(jiān)測數(shù)據(jù)指出，去年12月，國內(nèi)二線和三四線城市土地成交量同比分別下滑19%和16%。

相比此前幾年的大幅擴張，從2018年開始，“高周轉(zhuǎn)”策略的部分弊病開始顯現(xiàn)，房屋質(zhì)量、安全事故等問題也曾引發(fā)輿論爭議?！肮庥懈咧苻D(zhuǎn)沒有市場容量的放大的話，再繼續(xù)保持高增長模式是非常困難的，甚至太高速的增長是有點危險的”，丁祖昱在他的演講中指出了這一點。而進入2019年，部分房企已經(jīng)開始對“高周轉(zhuǎn)”策略進行調(diào)整。

“市場下行的時候，我們怎么辦？”在1月21日碧桂園2019年度會議上，楊國強在臺上發(fā)出了這樣的提問。

楊國強隨后給出了答案：接下來要以銷定產(chǎn)、量入為出。一定要追求有質(zhì)量的發(fā)展，一定要科學(xué)地去謀劃，提升全周期競爭力，精準地投入，實現(xiàn)長期效益和短期效益的有機結(jié)合。

“盤整”下市場壓力增大

2018年樓市調(diào)控政策出臺密集，在各地調(diào)控政策不斷加碼的過程中，房地產(chǎn)市場從高溫逐步退燒。相關(guān)數(shù)據(jù)出臺后，國家統(tǒng)計局投資司司長彭永濤指出，從供給和需求兩端來看，2018年房地產(chǎn)市場運行以“穩(wěn)”為主，其中在需求一端，年底商品房待售面積比2017年明顯下降，去庫存成效顯著。

樓市降溫的同時，業(yè)績增長乏力也成為2018年下半年以來的顯著現(xiàn)象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從之前一年多房企普遍上漲，逐步開始出現(xiàn)龍頭房企上漲速度放緩。他表示，如果剔除保障房的因素，事實上去年房地產(chǎn)開發(fā)商信貸明顯收緊，房地產(chǎn)降杠桿政策將繼續(xù)持續(xù)平穩(wěn)，房企的資金壓力依然較大。

克而瑞的分析觀點認為，2019年行業(yè)銷售面積勢必會高位微降，但銷售金額在房價慣性的背景下或?qū)⑿》⒃?。但鑒于整體調(diào)控力度依舊會維持，資金面也難以得到真正放松，因此2019年市場會迎來壓力最大的一年。

一方面，去年三四線城市成交規(guī)模占比達到69%，但今年市場勢必面臨調(diào)整，尤其是一些缺乏基本面支撐、房價漲幅過大而購買力捉襟見肘的城市市場商品房銷售形勢更不樂觀。而一二線城市有關(guān)政策微調(diào)的可能性增大，如果限購限貸政策放松，銷售形勢或會好于2018年。