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人口數(shù)量和房地產(chǎn)密切相關(guān)，人少了，房子就賣不動(dòng)，自然關(guān)系著房地產(chǎn)市場(chǎng)的生死。近日一則《2019年出生人口預(yù)計(jì)約1100萬(wàn)，斷崖式下跌》的消息廣泛傳播。那么，人口降低會(huì)對(duì)未來(lái)樓市發(fā)展產(chǎn)生什么影響呢？

　　現(xiàn)狀：出生人口持續(xù)下降

　　日前有財(cái)經(jīng)媒體發(fā)文稱：截至2019年11月17日，全國(guó)出生人口1016萬(wàn)，2019年全年的出生人口不會(huì)超過(guò)1100萬(wàn)。需要強(qiáng)調(diào)的是，這并不是權(quán)威機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前的數(shù)據(jù)，我國(guó)2017年出生人口約為1723萬(wàn)人；2018年出生人口約為1523萬(wàn)人。從往年數(shù)據(jù)可以看出，新出生人口確實(shí)越來(lái)越少，今年的新生兒比去年少也是大概率事件。

　　為什么這么說(shuō)呢？從生育率、生育年齡、經(jīng)濟(jì)就可以算出來(lái)。根據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)，從1950年到2015年，美國(guó)總和生育率從3.3降至1.9，日本從3降至1.4，印度從5.9降至2.4，均遠(yuǎn)小于中國(guó)的總和生育率從6到1.6的降幅。2016年中國(guó)總和生育率為1.62，在全球位居倒數(shù)，遠(yuǎn)低于2.45的全球平均水平。

　　圖片數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，恒大研究院

　　而女人的生育年齡在22歲到36歲之間。對(duì)應(yīng)的是1983到1997年出生的女性，而放眼未來(lái)，處于22歲到36歲育齡高峰年齡段的女性將越來(lái)越少。

　　圖片數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，恒大研究院

　　就經(jīng)濟(jì)而言，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在一定程度的地區(qū)性結(jié)構(gòu)不平衡，大規(guī)模城鎮(zhèn)化導(dǎo)致大量人口集中遷移到了大城市。很多女性到了大城市，眼界提升了，擇偶標(biāo)準(zhǔn)也提升了。而很多男性即使遷移到大城市也根本無(wú)法改變?nèi)鮿?shì)的格局，難以企及女性對(duì)配偶的標(biāo)準(zhǔn)，找對(duì)象異常困難，光棍村相當(dāng)普遍。

　　一方面，眾多大城市女性嚴(yán)重過(guò)剩，而且學(xué)歷越高擇偶要求也更高，“剩下”的概率也越大。很多人情愿單身、不婚不孕，也要寧缺毋濫。另一方面，小城市、農(nóng)村男性嚴(yán)重過(guò)剩，想結(jié)婚，卻無(wú)法滿足被大城市文化重塑心智的女性對(duì)婚姻愛(ài)情的高要求。

　　站長(zhǎng)身邊就有這樣的例子。很多普普通通的女孩都走入了婚姻，但很多高學(xué)歷的姑娘卻“?！毕铝?。比如34歲的女博士小王，自身?xiàng)l件非常好，有波士頓大學(xué)碩士學(xué)位，在上海工作，年薪40萬(wàn)。

　　為了能把自己嫁出去，她經(jīng)常去上海人民公園相親角“閑逛”。但男方和男方家長(zhǎng)往往一聽(tīng)到她的優(yōu)越條件就面露怯色，即便有幾個(gè)短暫接觸的，后來(lái)了解到小王的完美主義，就決口再不提相親之事。

　　站長(zhǎng)另一個(gè)朋友小迪35歲，之前有個(gè)相戀十多年的男朋友，在快結(jié)婚的時(shí)候?qū)Ψ揭魄閯e戀。小迪自身?xiàng)l件很好，身材高挑，五官端正，父母都是公務(wù)員，自己也比較能干。后來(lái)和一位36歲、年薪30萬(wàn)左右的男性相親。見(jiàn)面不到半小時(shí)，小迪就借口有事閃人了，嫌棄對(duì)方“又老又丑還禿頭”。

　　圖片數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，恒大研究院

　　如今高房?jī)r(jià)、高生育成本、高教育成本，是阻擋不少年輕人結(jié)婚生育的重要原因?；槎疾缓媒Y(jié)，未來(lái)出生人口當(dāng)然只能越來(lái)越少，特別是如今經(jīng)濟(jì)下行壓力還很大。

　　站長(zhǎng)認(rèn)為，少年強(qiáng)則中國(guó)強(qiáng)。沒(méi)有少年的傳承，敬老、愛(ài)老、助老也會(huì)是無(wú)源之水，無(wú)本之木。面向未來(lái)，提振生育率到更替水平以上，才是緩解老齡化的有效出路。

　　有些人覺(jué)得人口問(wèn)題并不是什么大事，人少正好能提高人均資源配比，出門玩還不擠了。其實(shí)人口不僅是家務(wù)事，跟行業(yè)和國(guó)家發(fā)展也有重大關(guān)系，從這個(gè)角度理解，它和每個(gè)人都息息相關(guān)。把人口要素放在歷史長(zhǎng)河中不難發(fā)現(xiàn)，一個(gè)國(guó)家的發(fā)展與人口數(shù)量息息相關(guān)。第一次人口紅利是低成本勞動(dòng)力，第二次人口紅利是巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。

　　從1982年的10億人口到2019年的14億人口，我在37年間增長(zhǎng)了4億人。巨大的人口紅利釋放出巨大的住房需求，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)歷史機(jī)遇。過(guò)去十幾年，中國(guó)房地產(chǎn)之所以能高歌猛進(jìn)，正是得益于人口紅利，具體來(lái)說(shuō)就是1962-1975年出生的國(guó)人在置業(yè)需求上的集中爆發(fā)。使房地產(chǎn)行業(yè)一度成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，并帶動(dòng)了銀行、建筑等大批行業(yè)快速發(fā)展。

　　影響：三四線置業(yè)需求大幅減少

　　據(jù)2019年中國(guó)生育報(bào)告顯示，2018-2050年中國(guó)老年人比重將從12%升至30%。隨著人口老齡化加快，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)也會(huì)日益加重。而新生人口減少，人口紅利越來(lái)越少，很多三四線年輕人也越來(lái)越少，房子難免會(huì)降價(jià)。比如鶴崗幾萬(wàn)元一套的房子，有的還不如新款蘋果筆記本電腦貴。

　　預(yù)測(cè)：未來(lái)城鎮(zhèn)化可能會(huì)這樣

　　未來(lái)，農(nóng)村人口會(huì)向中小城市流動(dòng)，而中小城市人口則向一二線城市發(fā)展。整體來(lái)說(shuō)，接下來(lái)的城鎮(zhèn)化階段會(huì)進(jìn)一步向一二線集中。

　　甚至，更遠(yuǎn)的將來(lái)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率將和日本、歐美等國(guó)家一樣，達(dá)到70%-80%，而這很大一部分原因是隨著老齡人口的自然消亡而增長(zhǎng)。

　　就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言：未來(lái)分化將更加明顯，一二線強(qiáng)者恒強(qiáng)，三四線橫盤和慢跌。

　　就投資而言，很多三四線城市已經(jīng)沒(méi)什么增值潛力，城里盡是老爺爺老奶奶，本地人大多不止一套房，所以也就沒(méi)什么新的置業(yè)需求。如果只看房?jī)r(jià)，不整體分析，那投資根本就是蒙眼狂奔。

　　當(dāng)然，站長(zhǎng)并不是讓大家從此就不在三四線買房了。畢竟從剛需角度看，在小城市自住性價(jià)比蠻高的，價(jià)錢便宜能全款的話，還不用向銀行貸款付利息，省事兒。

　　分析：房企重回一二線城市

　　從各大城市土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，一二線城市和三四線城市大不相同。2019年一二線城市供地力度加大，但作為成交主力的三四線城市供地量卻有所下滑，導(dǎo)致整體成交面積不及去年同期。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年一線城市成交1482萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌45%，但同比增長(zhǎng)20%；二線城市成交2.36億平方米，環(huán)比下跌12%，同比增長(zhǎng)9%。而三四線城市的成交面積為6.96億平方米，環(huán)比和同比分別下降32%和19%。各能級(jí)城市間分化明顯。具體到各個(gè)城市，杭州、武漢、重慶、天津、西安等核心二線城市的土地更受房企歡迎。

　　而一向財(cái)大氣粗又精明的大房企們也把未來(lái)的方向主要放在了一二線城市。比如，萬(wàn)科雖然手握巨款，但在土地市場(chǎng)上越來(lái)越小心謹(jǐn)慎，在城市布局方面，也顯示出明顯的收斂聚焦——拿到的這些地塊分布在七八十個(gè)城市，而不像過(guò)去那樣平攤在二三百個(gè)城市，而且他們近期80%以上的項(xiàng)目都在一二線城市。

　　在今年3月多家房企發(fā)布年報(bào)時(shí)，都把“重點(diǎn)布局一二線城市”作為目標(biāo)。例如奧園提出將深耕重點(diǎn)區(qū)域和一二線重點(diǎn)城市及強(qiáng)三線城市，并繼續(xù)實(shí)施快周轉(zhuǎn)策略，提升產(chǎn)能和市場(chǎng)份額，并計(jì)劃培養(yǎng)30個(gè)城市公司，每家銷售額40億元或以上。

　　而雅居樂(lè)去年曾大量在三四線城市拿地，今年開(kāi)始調(diào)整策略，改為重點(diǎn)聚焦一二線城市和核心城市群周邊具有輻射能力的優(yōu)質(zhì)三線城市，并于6月通過(guò)拿地首次進(jìn)入北京市場(chǎng)。

　　在產(chǎn)品上，房企們也了解現(xiàn)在已經(jīng)到了存量市場(chǎng)，不是以前只要有房、高周轉(zhuǎn)就可以輕松賺大錢。很多房企已經(jīng)降低了拿地速度，將重點(diǎn)放在了樓房的質(zhì)量上，而不是數(shù)量。畢竟供需關(guān)系已經(jīng)平衡了，當(dāng)然得拼細(xì)節(jié)和服務(wù)了。相信未來(lái)的房子會(huì)比最近幾年高周轉(zhuǎn)時(shí)期的樓盤問(wèn)題少，畢竟慢工才可以出細(xì)活。

　　通過(guò)以上分析可以說(shuō)，那些無(wú)論從產(chǎn)業(yè)還是居住都毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力的中小城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊，可能會(huì)隨著人口流失而失去原來(lái)的社會(huì)功能和居住功能。

　　嗅覺(jué)敏銳的龍頭房企一面調(diào)整自身，一面瞄準(zhǔn)了下一個(gè)戰(zhàn)略重點(diǎn)，紛紛加重了一二線城市的布局力度。從中可以看出，樓市潛藏在冷清之下的又一波蓄勢(shì)待發(fā)。對(duì)于普通大眾來(lái)說(shuō)，無(wú)力改變行業(yè)，但可以跟隨趨勢(shì)，順勢(shì)而為，才可以順風(fēng)順?biāo)?/p>