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來源：齊魯壹點

6月10日起，《濟寧市物業(yè)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）正式施行?！掇k法》共七章五十八條，在黨建引領、前期物業(yè)管理、業(yè)主自治、社區(qū)物業(yè)管理、物業(yè)服務、物業(yè)的使用與維護等方面作出了明確規(guī)定。

堅持黨建引領

落實小區(qū)建設“紅帆驛站”

《辦法》指出，業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)黨組織的指導下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動，支持住宅小區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人、物業(yè)服務行業(yè)自律組織設立黨的組織、開展黨的活動，保障物業(yè)管理活動依法有序進行。

同時，引導社區(qū)“兩委”成員、網(wǎng)格員、樓長、黨員業(yè)主等進入社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理委員會（以下簡稱“環(huán)物委”）、業(yè)主委員會，環(huán)物委成員和新增、換屆業(yè)委會成員中的黨員比例不低于50%。

在社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建方面，《辦法》規(guī)定，落實在居民小區(qū)建設“紅帆驛站”要求，“紅帆驛站”可與物業(yè)服務人共用場所，并明確了物業(yè)服務人黨組織與社區(qū)黨組織簽訂黨建聯(lián)建協(xié)議、認領黨建項目、黨員員工到社區(qū)報到、開展志愿服務活動等有關要求。

前期物業(yè)應招標

物業(yè)服務用房有標準

《辦法》規(guī)定，普通住宅在銷售前，建設單位應當擬定物業(yè)服務方案、選擇物業(yè)服務等級，依法選聘物業(yè)服務人，簽訂前期物業(yè)服務合同，并于合同簽訂之日起十日內(nèi)報送物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門備案。

住宅物業(yè)的建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務人，鼓勵非住宅物業(yè)通過招標方式選聘前期物業(yè)服務人。

物業(yè)服務用房按照下列標準配置：建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；位于建筑的一層或者一層以上的樓層，具備水、電、暖、通風、采光等正常使用條件，方便物業(yè)服務人提供服務，方便業(yè)主進出物業(yè)服務中心。

物業(yè)服務用房應當能夠單獨確定產(chǎn)權(quán)，任何單位和個人不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，不得擅自改變用途。

明確環(huán)物委主要職責

將物業(yè)服務融入社區(qū)治理

《辦法》按照建立健全“縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)”三級管理體系、將物業(yè)管理融入社區(qū)基層治理的總體思路，明確了街道、社區(qū)在組織設立業(yè)主大會、監(jiān)督物業(yè)服務人和業(yè)主委員會開展工作等方面的職責。

《辦法》在國內(nèi)首次以政府規(guī)范性文件的形式，明確了環(huán)物委的性質(zhì)、人員構(gòu)成和主要職責?！掇k法》規(guī)定，環(huán)物委為社區(qū)居民委員會的下設委員會，人數(shù)應當為五人（含）以上且為單數(shù)，其中黨員人數(shù)應當不少于百分之五十；社區(qū)內(nèi)有多個住宅小區(qū)的，環(huán)物委可以在住宅小區(qū)設立小區(qū)事務組。

環(huán)物委的主要職責包括：宣傳環(huán)境衛(wèi)生和物業(yè)管理法規(guī)政策、督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務人履行職責、監(jiān)督物業(yè)服務合同履行、勸阻制止物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)現(xiàn)象并報告有關部門、協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理投訴糾紛以及社區(qū)居委會交辦的其他工作。

業(yè)主委員會成員

每屆任期不超過五年

在業(yè)主自治，《辦法》規(guī)定，業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)服務區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，建設單位、前期物業(yè)服務人應當及時向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）書面報告業(yè)主入住情況。

建設單位、前期物業(yè)服務人未按規(guī)定報告的，可以由業(yè)主聯(lián)名，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）提出召開首次業(yè)主大會會議的書面申請。

符合首次業(yè)主大會會議召開條件，但建設單位、前期物業(yè)服務人未按規(guī)定報告，且業(yè)主未主動提出書面申請的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）可以根據(jù)實際情況，組建業(yè)主大會籌備組。

業(yè)主委員會一般由五至十一人的單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會委員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

建立項目經(jīng)理責任制

規(guī)范物業(yè)管理服務行為

《辦法》規(guī)定，鼓勵物業(yè)服務人提供物業(yè)服務時建立項目經(jīng)理責任制，并將濟寧市探索開展的“項目經(jīng)理接待日”活動寫入《辦法》，鼓勵住宅物業(yè)項目經(jīng)理開展“項目經(jīng)理接待日”等活動，主動聽取業(yè)主意見建議，不斷提高物業(yè)服務水平和業(yè)主滿意度。

物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務等級、收費項目、計費方式與起始時間、收費標準與依據(jù)、舉報投訴電話、合同終止情形等，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督，并不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。

物業(yè)服務人代為收取的物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業(yè)服務區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月。

業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。

同時，《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務人要根據(jù)當?shù)厝嗣裾诰o急狀態(tài)下或處置突發(fā)事件時作出的決定、命令，協(xié)助有關行政管理部門維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)社會秩序，落實各項應急處置措施。

維修資金有專戶

提倡舊住宅區(qū)實行物業(yè)管理

《辦法》規(guī)定，業(yè)主應當按照國家和省市有關規(guī)定交存住宅專項維修資金。物業(yè)保修期滿后，因共用部位、共用設施設備維修、更新、改造產(chǎn)生的支出，沒有交存住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的，相關業(yè)主應當按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤有關費用。

提倡舊住宅區(qū)實行物業(yè)管理。舊住宅區(qū)改造整治完成后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應當組織業(yè)主設立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務人實施專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理方式。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會組織實施。

未建立住宅專項維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應當按照國家和省市有關規(guī)定交納住宅專項維修資金。

物業(yè)主管部門應當通過公開招標或按照財政部門有關規(guī)定選定商業(yè)銀行，開立維修資金管理專戶。

明確部門職責

形成監(jiān)管合力

物業(yè)管理涉及方面多。《辦法》要求，住建、發(fā)改、市場監(jiān)管、城管執(zhí)法、公安、消防等行政主管部門以及供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關的工作。

《辦法》規(guī)定，市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設或者房地產(chǎn)管理部門（物業(yè)主管部門）負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，市物業(yè)主管部門建設市級物業(yè)服務人信用信息管理系統(tǒng)，物業(yè)服務行業(yè)自律組織應當建立完善行業(yè)自律管理制度，加強物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員培訓和教育，配合物業(yè)主管部門開展物業(yè)服務人信用管理工作，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，并明確了發(fā)展改革、市場監(jiān)管、城市管理或者綜合執(zhí)法、公安、消防等有關部門在物業(yè)管理工作中的具體職責。

各部門應在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業(yè)主和相關單位的投訴、舉報，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。